Wer in der Baisse einsteigt, erzielt in der Hausse die besten Ergebnisse. Jens Freudenberg, BVT-Geschäftsführer, München, erläutert, warum sich Zweitmarktfonds mit historisch niedrigen Zinsen und indexierten Mietverträgen heute besonders rentieren.
In Zweitmarktfonds ist die Streuung nach Auflagejahren besonders gut möglich. Deshalb können diese AIF bei anziehender Inflation, die regelmäßig mit steigenden Zinsen einhergeht (Notenbanken erhöhen die Zinsen, um die Inflation einzudämmen), ihre Stärken besonders gut ausspielen. Die meisten der für ein Zweitmarktportfolio erworbenen Zielfonds haben die historisch günstigen Finanzierungskonditionen der letzten Jahre genutzt und sich langfristig gesichert.
So werden die unerwünschten Auswirkungen von aktuellen Zinserhöhungen auf die langfristige Performance der Beteiligungen als eine wesentliche, potenziell negative Auswirkung von steigender Inflation für die Anleger des Zweitmarktfonds weitgehend vermieden.
Besonders positiv wirkt sich des Weiteren auch aus, dass die in den Zielfonds enthaltenen Immobilien zum größten Teil an Gewerbemieter mit ganz überwiegend indexierten Mietverträgen vermietet sind. Indexierung bedeutet, dass die Miethöhe in regelmäßigen Abständen an aktuelle Preissteigerungen angepasst werden. In Abhängigkeit von Rhythmus und Ausmaß dieser Anpassungen (diese können jährlich, in mehrjährigen Intervallen, zu 100 Prozent oder auch etwas weniger vorgenommen werden) erhöhen sich somit die Mieteinnahmen der jeweiligen Fonds. Da die Inflationsraten derzeit unerwartet hoch sind und in diesem Umfang nicht in der Ertragsprognose einkalkuliert sind, erzielen die Eigentümer solcher Immobilien deutliche Mehrerträge oberhalb der Fondsprognose. Daraus resultieren signifikant positive Auswirkungen auf die Ertragskraft und den Wert der Beteiligung:
Zunächst einmal können die überplanmäßigen Mehreinnahmen aus den indexierten Mietverträgen, die zu entsprechend höheren Liquiditätsergebnissen eines Zielfonds führen, für erhöhte Ausschüttungen an die Investoren genutzt werden. Gleichermaßen können höhere Liquiditätsergebnisse auf Zielfondsebene aber auch für Sondertilgungen der Fremdfinanzierung einer Immobilie verwendet werden. Diese Maßnahme steigert den inneren Wert der Beteiligung. Darüber hinaus führt sie zu höherer Krisenresilienz des jeweiligen Objektes. Eine Verminderung der Darlehensbelastung auf einem Fondsobjekt erweitert in aller Regel die Handlungsalternativen des Objektmanagements. Deshalb achten wir beim Erwerb von Zielfondsbeteiligungen darauf, dass die Finanzierungsverträge ein Recht auf Sondertilgungen vorsehen.
Weiterhin führen überplanmäßig gestiegene Mieteinnahmen beim Exit, also dem abschließenden Verkauf der Immobilien des jeweiligen Zielfonds, über den so genannten Verkaufsfaktor zu entsprechend höheren Verkaufserlösen. Denn die langfristig erzielbaren Mieteinnahmen determinieren den Wert und damit den durchsetzbaren Kaufpreis einer Immobilie. Zusätzliche Mietannahmen steigern also auch auf der Substanzseite den Wert der Beteiligung und tragen somit stark zum Werterhalt als vornehmlichem Ziel jedes Inflationsschutzes bei.
Als Fazit können wir daher festhalten: Werterhalt ist das erste und wichtigste Ziel jedes Inflationsschutzes. Sofern die wirtschaftliche Entwicklung in den Zielregionen der Zielfonds mittelfristig so stabil bleibt, wie aktuell zu vermuten ist, werden kompetent gemanagte Zweitmarktfonds weiterhin eine ansprechende Performance erzielen können. Auch die derzeit überdurchschnittlich hohen Inflationsraten stellen für viele der ausgewählten Zielfonds eher eine Chance denn ein größeres Risiko dar. Ein Großteil der Zielfonds verfügt über langfristige Darlehensvereinbarungen zu günstigen Konditionen, die im Sog der Inflation anziehenden Zinssätze bleiben hierdurch vielfach ohne negative Auswirkungen. Im Gegenzug profitieren die meisten Zielfonds hingegen von indexierungsbedingt steigenden Mieteinnahmen, die für höhere Ausschüttungen oder Sondertilgungen genutzt werden und auf diese Weise sowohl auf der Ertrags- wie auch auf der Substanzebene positiv wirken.
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