Die Dortmunder Dr. Peters Group hatte bereits zu Jahresbeginn erfolgreich eine prospektierte Unternehmensanleihe platziert und begibt nun zum ersten Mal eine ebenfalls prospektierte Asset-Backed-Anleihe. EXXECNEWS-Herausgeber Dr. Dieter E. Jansen sprach mit Sven Mückenheim, Geschäftsführer Vertrieb der Dr. Peters Group, über die Hintergründe dieses Investments.
EXXECNEWS: Nach der zu Jahresbeginn erfolgreichen und schnellen Platzierung der ersten prospektierten Unternehmensanleihe der Dr. Peters Group, haben Sie nun zum ersten Mal eine ebenfalls prospektierte Asset-Backed-Anleihe aufgelegt. Was ist der Verwendungszweck der Anleihe und wie wird diese vertrieblich angenommen?
Sven Mückenheim: Ende August haben wir den Vertrieb unserer drei Jahre laufenden „5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf Anleihe“ gestartet. Gegenstand der Anleihe ist ein neugebautes, gehobenes 3-Sterne-Hotel sowie ein dem Hotel angeschlossenes Parkhaus am Flughafen Düsseldorf. Seit Dezember 2022 ist das Hotel eröffnet. Mit der Anleihe finanziert die Emittentin ihre bisherigen Finanzierungen um, die sie in der mittlerweile abgeschlossenen Bauphase des Hotels eingegangen ist. Da wir ein großes Interesse nach kurzläufigen Investmentangeboten wahrnehmen, waren wir davon ausgegangen, dass unsere Anleihe gut angenommen wird. Die hohe Dynamik im Platzierungsgeschehen hat uns dann aber doch positiv überrascht. Wir haben nur wenige Wochen nach dem Vertriebsstart bereits gut ein Drittel des Anleihevolumens platziert. Mit diesem Zwischenergebnis sind wir sehr zufrieden.
EXXECNEWS: Beim Blick auf die Emittentin und Eigentümerin des Hotels fällt deren Eigenkapitalausstattung auf, die ungewöhnlich hoch ist für eine Gesellschaft, über die eine Immobilienanleihe begeben wird. Neben dem Stammkapital von 25.000 Euro weist die Emittentin weitere zehn Millionen Euro Eigenkapital in Form von Kapitalrücklagen ihrer beiden Gesellschafterinnen auf. Dabei handelt es sich zu jeweils 50 Prozent um die Dr. Peters Group sowie die Inhaberin der Unternehmensgruppe, die Familie Salamon. Wie kam es dazu und wollen Sie auch langfristig in dieser Größenordnung investiert bleiben?
Mückenheim: Die Eigenkapitalausstattung der Emittentin in Höhe von zehn Millionen Euro wurde als Sicherheit für die Finanzierung der Bauphase des Hotels und Parkhauses hinterlegt und bleibt auch weiterhin bestehen. Ein mögliches Exit-Szenario am Ende der Laufzeit der Anleihe ist die Einbringung des Objekts in einen AIF oder eine Veräußerung über einen Asset Deal. Unser Ziel ist es, in einem solchen Exit – nach dem grundbuchbesicherten Fremdkapital und dem Anleihe-Volumen – auch die Kapitalrücklagen der Eigentümerfamilie und von Dr. Peters vollständig zurückzuführen. Durch die Rückführung dieser Mittel könnten wir weitere neue Investmentchancen im Neugeschäft angehen.
EXXECNEWS: Erworben wurde das Hotelprojekt bereits 2017. Warum erst jetzt die Emission?
Mückenheim: Erworben wurde zunächst eine 5.655 Quadratmeter große Liegenschaft am Flughafen Düsseldorf. In den Jahren 2020 bis 2022 wurde dann auf dieser Liegenschaft ein gehobenes 3-Sterne-Hotel mit 324 Zimmern und ein angrenzendes Parkhaus mit 397 Stellplätzen errichtet und dies durch eine Bankenprojektfinanzierung sowie eine Mezzanine-Finanzierung finanziert. Seit Dezember 2022 sind sowohl das Hotel als auch das Parkhaus für mindestens 25 Jahre an die tristar Gruppe verpachtet – einen erfahrenen Betreiber von Markenhotels. Im letzten Jahr konnten wir uns aufgrund der bekannten Pandemielage und der Entwicklung auf dem Zins- und Immobilienmarkt eine Einbringung in einen Fonds noch nicht sehr gut vorstellen. Mithin haben wir uns dazu entschlossen, durch die Begebung einer Anleihe die bis Ende 2023 laufenden Fremdfinanzierungen aus der nun abgeschlossenen Bauphase zu refinanzieren. Für den Erwerb der Liegenschaft und den Bau haben wir uns damals entschieden, um bereits frühzeitig weiteres Potenzial für Neugeschäftsangebote der Dr. Peters Group im Immobilienbereich zu sichern. Zum Zeitpunkt des Erwerbs hatten wir gerade unseren einundzwanzigsten Hotelfonds aufgelegt und einen weiteren bereits in der Konzeption. Auch das Düsseldorfer Hotel soll planmäßig in einen Hotelfonds eingebracht oder per Asset Deal veräußert werden. Bis dahin machen wir unseren Anlegern, die zwischendurch auch etwas kurzfristiger investieren möchten und regelmäßige Zinseinkünfte anstreben, mit der Anleihe und dem 5,75 Prozent-Kupon ein attraktives Angebot.
EXXECNEWS: Wie ist der Betreiber der Hotelimmobilie, die tristar GmbH, aufgestellt und wie ist die Gesellschaft durch die Corona-Zeit gekommen?
Mückenheim: tristar ist seit nunmehr 20 Jahren am Hotelmarkt tätig und betreibt mittlerweile mit über 1.000 Mitarbeitern 43 Hotels. Im Segment der Markenhotels wurde tristar bereits mehrfach prämiert. Corona stellte, wie für alle Hotelbetreiber, auch für tristar eine große Herausforderung dar. Doch zwei Zahlen zeigen, wie gut das Unternehmen durch diese Zeit gekommen ist. Zwischen 2019 und heute ist die Belegschaft um mehr als 600 Köpfe gewachsen. Ein ebenso starkes Wachstum ist beim Umsatz erkennbar, der von rund 61 Millionen Euro im Vorkrisenjahr 2019 auf rund 103 Millionen Euro im vergangenen Jahr angestiegen ist. Zudem verfügt tristar über eine solide Kapitalausstattung und über eine ebenso solide Bonität. Zwei für uns sehr ausschlaggebende Faktoren. In unserem Fondshotel Hampton by Hilton Aachen Tivoli (DS 141) arbeiten wir schon seit 2017 gut und erfolgreich mit tristar zusammen und freuen uns daher sehr, dass wir diesen Partner auch als Pächter für unseren Hotelneubau am Düsseldorfer Flughafen gewinnen konnten.
EXXECNEWS: Die Rückzahlung der Anleihe ist bereits in drei Jahren geplant. Wie kalkulieren Sie die Rückführung?
Mückenheim: Planmäßig werden wir 2025 einen Hotel-AIF strukturieren und mit der Einwerbung von Anlegerkapital in diesem AIF-Investment die Rückführung der Anleihe zum 15. September 2026 bestreiten. Entscheidend für die Umsetzung des AIF ist die dann vorzufindende Finanzierungssituation und die Entwicklung des Immobilienmarkts im Jahr vor der geplanten Emission. Neben einem Fondsangebot kommt der Verkauf des Hotels nebst Parkhaus in Betracht. Und natürlich stellt auch eine erneute Umfinanzierung eine Lösungsmöglichkeit dar. Diese wird jedoch von uns nicht präferiert.
EXXECNEWS: Keine Chance ohne Risiko: wo sehen Sie die relevanten Knackpunkte und wie begegnen Sie diesen?
Mückenheim: Im Vergleich zu den am Markt sichtbaren Immobilienanleihen hebt sich dieses Angebot durch die Eigenkapitalhinterlegung sowie insbesondere dadurch ab, dass es sich hier um eine fertiggestellte Immobilie und nicht um eine Projektentwicklung handelt. Mithin entfallen hier Fertigstellungsrisiken und insbesondere die in den letzten Jahren festzustellenden Kostenrisiken. Entscheidend für die Bedienung der halbjährlichen Anleihezinszahlungen ist schlussendlich die Erlangung der monatlichen Pachteinnahmen durch den Hotelpächter. Hier haben wir uns mit tristar für einen Vertragspartner mit solider Kapitalausstattung und solider Bonität entschieden. Ein möglicher Knackpunkt ist der zu erzielende Verkaufspreis, mit dem das Hotel – wie zuvor beschrieben – veräußert beziehungsweise in einen Fonds eingebracht werden soll. Um sowohl die finanzierende Bank als auch die Anleihegläubiger vollständig aus dem Liquiditätszufluss bedienen zu können, ist ein Veräußerungserlös in Höhe von 49 Millionen Euro erforderlich. Das Kreditvolumen der finanzierenden Bank beläuft sich auf 31 Millionen Euro und für die Anleihe haben wir ein Volumen von 18 Millionen Euro eingeplant. Ein erforderlicher Veräußerungserlös in Höhe von 49 Millionen Euro entspricht in etwa der 17-fachen Jahresnettokaltmiete unseres Hotels. Stand heute gehen wir von einem besseren Verkaufsergebnis aus. Es werden derzeit zwar nur sehr wenige Transaktionen im Hotelsegment verzeichnet, aber Business-Hotels mit einem guten Betreiber in guter Lage werden noch immer für auskömmliche Preise verkauft. In Top-Städten und in Top-Lagen sind aus Marktkreisen sogar noch immer Verkaufsfaktoren zwischen dem 20 bis 24-fachen bekannt. Da sowohl unsere Eigentümerfamilie als auch das Unternehmen ein großes Interesse daran haben, dass im Rahmen der zuvor beschriebenen Einbringung des Hotels in einen Fonds nicht nur die finanzierende Bank und die Anleihegläubiger ausbezahlt werden, sondern auch das zur Bank und zur Anleihe nachrangige Eigenkapital der Gesellschafter vollständig zurückgeführt werden kann, werden wir alles dafür tun, den Verkauf zu den zu diesem Zeitpunkt bestmöglichen Bedingungen zu realisieren.
EXXECNEWS: Dr. Peters ist seit 1977 im Hotelinvestment-Bereich aktiv. Was sind aus dieser Zeit Ihre Erfahrungen – positive sowie negative? Wie sehen die erzielten Rückflüsse für Anleger aus? Mückenheim: Die Nutzungsklasse Hotel ist das erfolgreichste Segment im Immobilienbereich der Dr. Peters Group – mit einem Investmentvolumen von über 300 Millionen Euro. 1977 haben wir unseren ersten Hotelfonds aufgelegt und seitdem 21 weitere. Im Carat Hotel an der Ostsee, im schönen Grömitz, treten wir sogar selbst als Betreiber auf. Entsprechend tiefgehend ist unser Hotel-Know-how. 17 der bisher aufgelegten Fonds sind mittlerweile beendet und die Häuser erfolgreich verkauft. Durchschnittlich konnten sich alle Anleger dieser Fonds an einem Gesamtmittelrückfluss von über 200 Prozent erfreuen, bei einer Laufzeit von rund 20 Jahren.
Die Dr. Peters Group mit Hauptsitz in Dortmund und Niederlassung in Hamburg strukturiert und managt Sachwertinvestments für Privatanleger und institutionelle Investoren.
Das Unternehmen hat über 155 Investmentangebote aufgelegt – mit einem Investitionsvolumen von rund 8,5 Milliarden Euro. www.dr-peters.de
