Wie Immobilieninvestoren mit den Abwertungen umgehen können

Durch die weltweiten Krisen und steigenden Zinsen ist es zu einer Verringerung des Marktwertes von Immobilien gekommen. Diese Abwertungen am Immobilienmarkt bieten aber zugleich Chancen. Ein gut informierter und vorausschauende Immobilieninvestoren können diese Zeiten nutzen, um die Immobilieninvestitionen zu optimieren.

Der langjährige Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen ist zu einem Ende gekommen. Gestiegene Baufinanzierungszinsen, aufgrund der Inflation deutlich erhöhte Lebenshaltungshaltungskosten und explodierende Energiepreise verunsichern offenbar viele Kaufinteressierte und führen dazu, dass sie ihre Pläne für den Erwerb der eigenen vier Wände zunächst auf Eis legen und abwarten. Die Folge ist eine nachlassende Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, die in vielen deutschen Regionen für stagnierende oder sogar sinkende Preise sorgt. Dies sind Ergebnisse der aktuellen Studie „Postbank Wohnatlas 2023“, in der die Entwicklung der Immobilienpreise in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht wurde. Im deutschlandweiten Durchschnitt lag der Preisabfall 2022 gegenüber dem Vorjahr inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. Zum Vergleich: 2021 hatte das Plus noch knapp über 14 Prozent betragen. Großstädte waren im Durchschnitt von dem Preisrückgang stärker betroffen als Städte mittlerer Größe und ländliche Gebiete.

Immobilien zu Höchstpreisen können Verluste erleiden

Und diese Situation wird sich vermutlich so schnell nicht ändern. Genossenschaftliche Bankvertreter rechnen in den kommenden Monaten überwiegend mit sinkenden Preisen für Häuser und Wohnungen in vielen Regionen Deutschlands. 71 Prozent der Vorstände von Volks- und Raiffeisenbanken erwarten einer Umfrage zufolge im zweiten Halbjahr einen zumeist leichten Preisrückgang bei Wohnimmobilien in ihren jeweiligen regionalen Märkten. Für 2024 geht fast die Hälfte der Befragten davon aus, dass die Preise weiter zurückgehen werden.

Was bedeutet das also für Immobilieninvestoren? Investoren, die Immobilien zu Höchstpreisen gekauft haben, könnten Verluste erleiden, wenn die Preise fallen. Bei sinkendem Immobilienwert kann es zudem schwierig werden, bestehende Kredite zu refinanzieren oder neue Kredite zu erhalten. Das ist besonders in Zeiten steigender Zinsen relevant. Wenn die Zinsen steigen, erhöhen sich auch die Kosten für Hypotheken. Das bedeutet, dass Käufer weniger Kredit aufnehmen können, ohne dass ihre monatlichen Zahlungen steigen. Dadurch kann sich die Zahl der potenziellen Käufer, die sich eine Immobilie leisten können, verringern, was wiederum zu einem Rückgang der Nachfrage und damit zu sinkenden Immobilienpreisen führen kann. Zudem zeigt die Praxis: Viele Immobilienbesitzer, insbesondere Investoren, haben variabel verzinsliche Kredite oder müssen ihre Kredite in regelmäßigen Abständen refinanzieren. Bei steigenden Zinsen können die Refinanzierungskosten deutlich steigen, was zu Liquiditätsproblemen führen kann.

Chance, hochwertige Immobilien zu reduzierten Preisen zu erwerben

Auf der anderen Seite können sinkende Preise auch Chancen für Investoren ergeben. Viele Immobilieninvestoren haben einen langfristigen Anlagehorizont und sind bereit, temporäre Marktschwankungen auszusitzen. Im Sinne der Diversifikation können durch Investitionen in verschiedene Immobilientypen oder -märkte zahlreiche Risiken minimiert werden. Zudem kann ein sinkender Markt Chancen bieten, hochwertige Immobilien zu geringeren Preisen als bisher zu erwerben.

Es kommt bei Immobilientransaktionen mehr und mehr wieder auf die Substanz und die tatsächlichen Wertsteigerungspotenziale an. Es werden kaum noch Immobilien zu hohen Preisen verkauft, die ihren Wert nicht nachweisen können. Um zu einer realistischen Einschätzung des Wertes einer Immobilie und den Aussichten in der weiteren Entwicklung zu kommen, steht das Instrument der professionellen Immobilienbewertung im Fokus. Eine Immobilienbewertung ist eine Einschätzung des Marktwerts einer Immobilie. Sie dient dazu, den aktuellen oder potenziellen Wert zu bestimmen, beispielsweise für Verkaufs-, Vermietungs-, Versicherungs- oder Finanzierungszwecke.

Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien zu erleichtern

Eine professionelle Bewertung kann dazu beitragen, einen realistischen und marktgerechten Preis für eine Immobilie festzulegen und Transaktionen oder Entscheidungen im Zusammenhang mit Immobilien zu erleichtern. Das ist für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig. Die einen wollen nicht zu viel bezahlen, die anderen brauchen eine realistische Einschätzung, welchen Preis sie am Markt erzielen können. Eine Immobilienbewertung berücksichtigt verschiedene Faktoren. Dazu gehören die Lage der Immobilie, die Größe, der bauliche Zustand, die Ausstattung, der Zustand des Immobilienmarktes, vergleichbare Verkaufs- oder Mietpreise in der Umgebung und andere relevante Informationen. Insbesondere Nachhaltigkeitsthemen gehören in eine zukunftsorientierte Bewertung. Die energetische Sanierung von Immobilien wird rechtlich verpflichtend. In der neuen EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die sich aktuell im Gesetzgebungsprozess befindet, werden voraussichtlich strenge Regeln festgelegt. Immobilieneigentümer und -investoren müssen sich also über die Nachhaltigkeitsqualität ihrer Immobilienportfolios Gedanken machen, um sich auf die Zukunft vorbereiten. Dabei werden unter anderem Qualität und Ausführung der Bauteile der Gebäudehülle, die Heizungsanlage, die Warmwassererzeugung und die Heizwärmeverteilung überprüft und dokumentiert. Wer sich diesen Herausforderungen stellt, wird auch die richtigen Immobilien für die Zukunft finden.

Unser Autor Dieter Eimermacher ist Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer der Eimermacher Immobilienbewertungen GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main und Fachbuchautor. www.sv-eimermacher.de

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