Die Universal Investment Gruppe ist mit einem administrierten Vermögen von rund 740 Milliarden Euro eine der führenden europäischen Fonds-Service-Plattformen und Super ManCos. Seit Einführung der Immobilienplattform im Jahr 2011 stiegen die Immobilien-Assets under Administration auf über 31 Milliarden Euro. Auf der EXPO REAL sprach unser Herausgeber Hans-Jürgen Dannheisig mit Kathrin Jung, Head of Real Estate Portfolio Management Key Accounts bei Universal Investment über die diesjährige Messe, den eigenen Messeauftritt und die Unternehmensziele im Immobiliensegment.
ENI: Wir erleben eine sehr lebendige Messe, die an die Dynamik von 2019 anschließt. Was ist die Motivation Universal Investments auf dieser Messe präsent zu sein?
Kathrin Jung: Kurz gesagt wollen wir vor allem zuhören, aber auch ein bisschen mitreden. Fangen wir beim Zuhören an: Wir sind hier auf der Messe, um Trends aufzuspüren und die Stimmung aufzufangen. Die Portfolien unserer Kunden werden immer internationaler; da ist die Expo Real als eine der weltweiten Leitmessen besonders gut geeignet, um auch über den nationalen Tellerrand zu schauen. An dieser Stelle muss ich übrigens direkt bei Ihnen einhaken: Ja, wir erleben eine sehr lebendige Messe, aber die Stimmung ist schon weniger ausgelassen als noch 2019. Und wir nutzen die Messe natürlich auch für den Austausch mit unseren Kunden – oder solchen, die es noch werden wollen. Bei all dem ist die Kommunikation natürlich nicht einseitig: Als eine der größten Fondsplattformen für institutionelle Investoren und Fondsinitiatoren in Deutschland können wir sicherlich auch aktiv die einen oder anderen Gedanken und Beobachtungen zu diesem Austausch beisteuern. Kurzum: die Expo ist ein Muss für uns.
ENI: Welche Trends bestätigen sich auf der Messe und welche Entwicklungen haben Sie neu festgestellt?
Jung: Ganz klar bestätigt sehen wir den Trend immer feinerer Ausdifferenzierungen der einzelnen Nutzungsarten. Viele frühere Nischenthemen haben sich inzwischen zu veritablen eigenen Immobilien-Assetklassen gemausert, andere Nutzungsarten sind neu hinzugekommen. Zum Beispiel gibt es in der Grauzone zwischen klassischer Logistik und Cold Storage immer feinere Abstufungen, praktisch mit jeder neuen Geschäftsidee. Auch viele Investoren setzen auf immer spezifischere Anlagestrategien, die zum Teil höhere Renditepotenziale haben. Was hingegen relativ neu ist, sind die unscharfen Rahmenbedingungen aus hoher Inflation, steigenden Zinsen, Energiekrise, Ukrainekrieg und trüberen Konjunkturaussichten. Zudem sind diese Einflüsse auf die weltweiten Immobilienmärkte nicht mehr so homogen, wie es in der Vergangenheit vielleicht der Fall war. Mit dieser neuen Heterogenität müssen Anleger ebenfalls umzugehen wissen.
All das hat die Immobilienbranche lange nicht mehr erlebt, sie kommt ja gerade aus einer mehr als zehn Jahre währenden Dauerhausse. Deshalb fällt auch immer häufiger das Stichwort Resilienz. Eine regionale und sektorale Diversifizierung ist in unseren Augen vor diesem Hintergrund alternativlos. Womit wir wieder bei den Themen Ausdifferenzierung und Internationalisierung wären.
ENI: Sie haben bei Universal Investment neu die Funktion als Head of Real Estate Portfolio Management und verantworten das Geschäft mit großen institutionellen Kunden. Investoren sind hier auf den Podien reichlich vertreten und reden über ihre aktuellen Herausforderungen. Welche sind das nach Ihrer Wahrnehmung besonders?
Jung: Die Kapitalallokation für institutionelle Investoren ist noch einmal komplexer geworden. Nach zehn Jahren Zinsflaute an den Anleihemärkten haben sie ihre Allokationen schrittweise umgeschichtet und diversifiziert. Jetzt ist die Zinsentwicklung nicht mehr so einfach kalkulierbar; Investoren suchen nach Assets, die möglichst guten Schutz vor Inflation und Zinsänderungsrisiken bieten. Das ist mit Immobilien durchaus darstellbar, aber die entsprechenden Strukturen und Vehikel müssen auch verfügbar sein.
ENI: Ein Kernthema der EXPO REAL ist Nachhaltigkeit. Viele Statements deuten auf eine immer weitere Professionalisierung im Umgang mit systematisch nachhaltigen Immobilieninvestments hin. Wie kann Universal Investment als größte Investmentplattform die Anstrengungen der Investoren hierbei unterstützen?
Jung: ESG wird für erfolgreiche Immobilieninvestments immer mehr zur notwendigen Bedingung, ohne ESG kein Prime. Als Fonds administrierende KVG liegt unser Beitrag darin, regulatorische Vorgaben zum Beispiel an das Reporting umzusetzen. Ein Schlüsselthema ist zudem die Messung, Bereitstellung und Aufbereitung relevanter Daten. Ohne transparente und vergleichbare Daten kann sich jeder Investor, der seine Nachhaltigkeitsstrategie hervorhebt, aber nicht überzeugend nachweisen kann, schnell dem Greenwashing-Verdacht ausgesetzt sehen. Nachhaltigkeit kann auch Teil der Ausdifferenzierung der Assetklassen sein, denken wir zum Beispiel an das weite Feld der Sozialimmobilien.
ENI: Dies ist eine internationale Veranstaltung. Als Besucher habe ich den Eindruck, dass die Geschwindigkeit der Transformation der Immobilienwirtschaft mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten abläuft. Was ist der Grund, dass in Deutschland die Veränderung – auch bei sehr großen Investoren – ein anderes Tempo hat als zum Beispiel in den USA?
Jung: Ich beobachte eigentlich nicht pauschal, dass die Transformation der Immobilienwirtschaft in den USA wesentlich schneller vorangeht als in Deutschland. Aber um die Frage nach den unterschiedlichen Geschwindigkeiten in unterschiedlichen Ländern zu beantworten: Erstens unterscheiden sich die regulatorischen Rahmenbedingungen von Land zu Land. Zweitens unterscheidet sich die Bedeutung von Immobilien in den Portfolios der Investoren – und damit auch die Vehemenz, mit der Transformation umgesetzt wird. Drittens sind die Kapazitäten in einigen Ländern eher begrenzt. Klar ist aber, dass die Professionalisierung der Branche in Deutschland zügig voranschreitet. Die großen deutschen Investoren und Fondsgesellschaften spielen zweifellos auf internationalem Niveau.
ENI: Universal Investment sieht sich als großer Enabler für Marktteilnehmer aus sehr unterschiedlichen Ländern – sowohl für Asset Management Dienstleister als auch für Investoren. Was bedeutet es für die weitere Entwicklung, diesen unterschiedlichen Anforderungen gerecht zu werden?
Jung: Als offene Administrationsplattform bieten wir ein Höchstmaß an Flexibilität – weitgehend unabhängig von der nationalen Jurisdiktion der Anlagevehikel. Wir wachsen personell stark und wollen jedes Tempo mitgehen können. Wir schaffen Transparenz durch detaillierte Marktkenntnis. Und wir stellen einen Marktzugang für internationale Assetmanager nach Deutschland und Europa ebenso her wie wir umgekehrt deutsche und europäische Investoren auf ihrem Weg zur weiteren Internationalisierung ihrer Portfolios begleiten. Das sind unsere Entwicklungsziele, bei denen wir gute Fortschritte machen.
ENI: Universal Investment ist auf Wachstumskurs. Was sind die wesentlichen Treiber und die größten Herausforderungen für das Geschäftsfeld Immobilieninvestments in Ihrem Haus?
Jung: Da ist zum einen unser Branchenumfeld: Erst das Zinsumfeld, jetzt die Inflation treiben institutionelle Investoren in die Assetklasse Immobilie. Gleichzeitig steigt die Komplexität stetig durch strengere Regulierung, ESG-Anforderungen, diversifiziertere Märkte und Strategien. Das erfordert viel Spezialwissen und Expertise. Als große Plattform bieten sich uns hierbei Skaleneffekte, die wir an unsere Kunden weitergeben. Und da ist zum anderen das Unternehmen Universal Investment. Wir haben die erforderliche Expertise. Und wir wollen weiter wachsen. Mit unseren gezielten Investitionen in das personelle Know-how und die technischen Kapazitäten sind wir im Wettbewerb gut aufgestellt, denke ich.
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