Der Name Immac steht seit über 25 Jahren für Beteiligungsmodelle mit Sozialimmobilien. Die Investments wurden regelmäßig mit konkreten Immobilien arrangiert. Nun erweitert Immac seine Investment-Palette und wird so der aktuellen Situation auf den Märkten für Pflegeheime gerecht. Erstmals bietet das Unternehmen einen Dachfonds an, mit dem sich die Investoren an einem diversifizierten Portfolio aus mehreren Immobilien beteiligen, die noch nicht feststehen. ENI sprach mit der Geschäftsleitung der Immac Immobilienfonds GmbH – Florian M. Bormann – und mit dem Vorstand der Immac Holding AG – Jens Wolfhagen.
ENI: Welche Investments sollen mit dem neuen Dachfonds getätigt werden?
Florian M. Bormann: Mit dem ersten Dachfonds der Immac-Gruppe nach dem Blind-Pool-Konzept beteiligen sich Anleger an einer Reihe von Immac-Zielfonds für private und institutionelle Investoren. Mit dem Konzept reagiert Immac auf die steigenden Zinsen und Baukosten, die die Rentabilität von Fonds mit einzelnen Neubauten erschweren.
ENI: Was macht aktuell die Kalkulation von neuen Projekten selbst für Sie als HealthCare Spezialisten so anspruchsvoll?
Jens Wolfhagen: Die schnell steigenden Zinsen und die gleichzeitig – auf hohem Niveau – starken Schwankungen der Baupreise stellen die wesentliche Herausforderung dar. Dabei sind die Situationen im Neubau von Projekten und bei Bestandsobjekten deutlich unterschiedlich einzuschätzen. Veränderte Gestehungs- und Finanzierungskosten lassen sich bei Neubauten nur träge auf der Ertragsseite aufholen. Wir reagieren hier mit einer langfristigen Perspektive in unserer Projektplanung und kaufen selektiv bereits Grundstücke, um bei verbesserten Rahmendaten wieder schnell agieren zu können.
Beim Bestand haben sich durch die Zinswende die Eigenkapital Anforderungen verändert. Multiples bei Ankaufpreisen müssen aktuell deutlich niedriger sein als noch im vergangenen Jahr. Vorteil der Immac als Produzent kritischer Infrastruktur ist die lange Erfahrung in unterschiedlichen Marktphasen. Die bisher gewählten Investmentvehikel der geschlossenen Fonds stellen sich aktuell als resilient für Anleger und uns als Initiator heraus. Auch weiterhin werden wir genau planen, in welcher rechtlichen Verpackung wir den verschiedenen Investorengruppen Investmentmöglichkeiten zur Verfügung stellen.
Wir wollen unseren professionellen und privaten Investoren verbindliche Aussagen über die zu erwartenden Renditen machen. Da sind wir bei einem derartigen Umfeld besonders vorsichtig. Wir wollen unsere Qualitätsanforderungen erfüllen und gleichzeitig eine nachhaltige Rendite für Anleger in Aussicht stellen.
ENI: Mit dem neuen Dachfonds verbinden Sie die Möglichkeiten, sich indirekt an Sachwerten in Publikums-AIF und Spezial-AIF zu beteiligen. Was ist das konkrete Angebot?
Bormann: Ab sofort bietet die Unternehmensgruppe ihren Kunden mit dem Immac Immobilien Renditedachfonds Deutschland einen risikogemischten Dachfonds an.
Es handelt sich um einen geschlossenen alternativen Investmentfonds, der das investierte Kapital unter Beachtung des Grundsatzes der Risikomischung anlegen wird. Die Fondsgesellschaft ist als Dachfonds konzipiert mit, je nach Beitrittsdatum, einer Laufzeit von bis zu 16 Jahren. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass sie Anteile an geschlossenen inländischen Publikums-AIF sowie Spezial-AIF der Immac group erwirbt.
ENI: Inwiefern erreichen sie somit die Interessen von privaten und institutionellen Investoren gleichermaßen?
Bormann: Es war uns ein großes Anliegen, auch unseren Privatanlegern die Möglichkeit zu bieten, sich an einem Fonds zu beteiligen, der risikogemischt ist, in mindestens drei alternative Investmentfonds der Marken Immac und DFV investiert und dabei auch Spezial-AIF als Investitionsobjekt in Betracht zieht. Privatanleger investieren damit gemeinsam mit semiprofessionellen und professionellen Investoren.
ENI: Immac zeigt sich somit innovativ und schafft sich durch dieses Vehikel ein Finanzierungsinstrument, das in der institutionellen Welt oftmals durch sogenannte Feeder Konstruktionen geschaffen wird. Welche Besonderheiten sind darüber hinaus wichtig?
Bormann: Eine weitere Besonderheit ist die monatliche Ausschüttung, die für Dachfonds unüblich ist, die Immac aber beim Renditedachfonds beibehalten wird und die bereits während der Platzierungsphase, ab dem zweiten Monat nach Kapitaleinzahlung, beginnt. Die geplanten Ausschüttungen von 3 bis 5 Prozent p.a. sind jährlich in 13 Teilzahlungen vorgesehen. Ab dem Jahr 2023 werden zunächst monatliche Teilbeträge in Höhe von 2,5 Prozent p.a. zeitanteilig ausgeschüttet. Die jeweils im Dezember eines Jahres vorgesehene 13. Ausschüttung dient dann der Ausschüttung der tatsächlich erwirtschafteten Überschüsse unter Berücksichtigung der zuvor geleisteten zwölf Teilzahlungen.
ENI: Welche Rolle spielt der Aspekt der Diversifizierung?
Bormann: Mit einer Investition in den Immac Renditedachfonds können Anleger eine breite Streuung über einen Großteil der Produktpalette der Immac group erreichen. Wir bieten damit ein innovatives BeteiIigungsangebot, das aufgrund seiner breiten Risikostreuung in die Wachstumsmärkte Healthcare und Hotellerie bestens zur Beimischung geeignet ist.
ENI: In welche Arten von Objekten wird indirekt investiert?
Bormann: Der Fonds beteiligt sich nicht direkt an den Immobilien, sondern zeichnet Anteile an Zielfonds. In Frage kommen Publikums-AIF und Spezialfonds ausschließlich der Immac group selbst und somit Pflegeheime, Objekte des Betreuten Wohnens, Reha-Zentren, Kliniken, Therapiezentren und Hotels. Geeignete Zielfonds sind nicht nur kommende Angebote, sondern auch bereits aufgelegte Fonds.
ENI: Welche Kalkulation liegt zugrunde?
Wolfhagen: Der Dachfonds strebt ein maximales Volumen von 32,7 Millionen Euro an. Auf Fremdkapital wird verzichtet. Die Zielfonds sind jedoch teilweise mit Krediten finanziert. Die Zeichner profitieren von den Mieteinnahmen und dem späteren Verkaufserlös. Immac will die geplanten Ausschüttungen in Höhe von 3 bis 5 Prozent p.a. anteilig monatlich überweisen. Die Ausschüttungen erhöhen sich durch die indexierten Mietverträge der Zielfonds entsprechend der Inflationsrate.
ENI: Sind weitere Innovationen von der Immac group zu erwarten?
Wolfhagen: Neben dem Segment der Sozialimmobilien wird in diesem Jahr auch die Betreiberimmobilie „Hotel“ wieder verstärkt in den Fokus unserer Planungen rücken. Nach Jahren der vorsichtigen Zurückhaltung zeichnet sich ab, dass die Hotellerie wieder Fahrt aufnimmt. So hat beispielsweise das DFV Hotel Kaiserslautern, Investitionsobjekt unseres aktuell in Platzierung befindlichen Publikums-AIF, seine Planzahlen für das Jahr 2025 bereits Ende 2022 erreicht und entwickelt sich damit deutlich über Plan.
Wir planen, die Investitionen im Hotelsegment entsprechend wieder aufzunehmen und das Volumen in den Folgejahren sukzessive zu steigern.
