Nicht die EZB rettet die Branche, sondern die Branche rettet die Branche

Gefühlt war die Expo Real, Europas größte Messe der Immobilienwirtschaft, die vom 4. Bis 6. Oktober in München stattfand, eine Messe der zwei Generationen. Gute Stimmung, Hoffnung auf schnelle Zinssenkung zur „Normalität“, partielle Partylaune und Durchhalteparolen bis zur Normalisierung bestimmte die Grundeinstellung der Marktteilnehmer mit bis zu 20 Jahren Branchenerfahrung. Der Markt kehre schnell zurück. Anders sieht es bei den Matadoren mit 30 bis 40 Jahren Branchenerfahrung aus. „Die wissen noch gar nicht, was auf die Branche zukommt“ war oft der Kommentar mit Blick auf die insgesamt gute Messestimmung. Ein Bericht von Werner Rohmert.

Insgesamt 1.856 Aussteller aus 36 Ländern (2022: 1.887/33) und mehr als 40.000 Teilnehmer aus 70 Ländern (2022: 39.932/74) kamen vom 4. bis 6. Oktober 2023 zu Europas größter Messe für Immobilien und Investitionen nach München. Die Gesamtteilnehmerzahl unterteilte sich in knapp 20.000 Fachbesucher (2022: 19.434) und 20.312 Unternehmensvertreter (2022: 20.498). Im Messe-Schlussbericht sieht Stefan Rummel, CEO der Messe München, die diesjährige Expo Real in schwierigem Umfeld als Beweis, dass sie die Arbeitsmesse der Branche sei und die Plattform biete, über bestehende Herausforderungen, Lösungsansätze und Chancen zu diskutieren.

Die Summe der immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen aus Konjunktur, Zinswende mit Bewertungsfolgen für Bestände und Finanzierbarkeit beziehungsweise Rechenbarkeit von Marktpreisen bei Wohnen und Gewerbe,  ESG-Sanierungsanforderungen, Kostenexplosion bei Bau, Verwaltung und Instandhaltung, Folgen von Home-office und New Work auf der Nachfrageseite bei Büro, Belastbarkeitsgrenzen bei Wohnen, völlig offene Folgen des Einzuges der KI in die Arbeitswelt und natürlich die volkswirtschaftliche Unsicherheit mit der laufenden Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands durch die vielen „Ds“ von Dekarbonisierung über Demographie bis zu Deglobalisierung und Deindustrialisierung bis zur nächsten, noch nicht absehbaren nächsten „Agenda X“ machen die Älteren der Branche für die Zukunft nicht nur der nächsten Jahre skeptisch.

Die Assetklassen unterscheiden sich auch aus Branchensicht in ihren Zukunftsperspektiven. Größte Skepsis begegnete uns bei Büro. Positiv war lediglich der Hinweis auf die knappen A-Immobilien mit energetischem Topstandard und Flächenzuschnitten des New Work. Cushman & Wakefield stellte auf der Expo Real dem breiten Publikum die Studie über die Obsoleszenz-Risiken bei älteren Bürobeständen vor. Demnach hätten bis 2030 mehr als 60 Prozent des deutschen Bürobestandes ein Alter von über 30 Jahren erreicht. Das Unvermietbarkeitsrisiko steige generell mit dem Alter und veralteter Technik. Gleichzeitig änderten sich im Zeitalter von Home Office und Desk Sharing die Nutzerbedürfnisse. Die Flächenreduktion pro Beschäftigtem betrage bei C&W-Vermietungen der letzten 18 Monate im Durchschnitt rund 30 Prozent. 18 Prozent der Büros in den Top 5 hätten ein „hohes Vermietungsrisiko“. In der Regel gelte, alles, was älter als 15 Jahre sei, habe nicht A-Qualität, sofern es nicht kernsaniert worden sei. Wenn das so eintritt, dürfte das eine Vielzahl von Investitionen der letzten Jahre treffen und insgesamt die Attraktivität von Büroimmobilien als Investment zerlegen. In 15 Jahren rechnet sich kein Investment ohne dramatische Wertsteigerung. Allerdings kennt der Autor solche Obsoleszenz-Drohungen seit über 30 Jahren aus jeder Krise. Manche Immobilien würden wirtschaftlich oder technisch egal, in welcher Form, nicht mehr repositionierbar sein, sagt C&W-Deutschlanchef Yvo Postleb. Das träfe insbesondere Gebäude, die früher sehr effizient gebaut worden seien und in denen sich nur schwer desksharingtaugliche Arbeitswelten unterbringen ließen.

Positiver werden die anderen Assetklassen gesehen.

Bei Wohnen seien Mieterhöhungen bei zunehmender Knappheit und riesigen Fehlbeständen unvermeidlich. Die Nachfrage wachse. Neu gebaut würde wenig. Das Defizit werde größer. Die Mieten steigen. Bestandsbewertungen würden sich bei stabilem beziehungsweise steigendem Cash-flow nur auf dem Papier auswirken. Lediglich auf Projektentwickler kämen Probleme zu.

Die Logistiker waren insgesamt gut drauf. Der Markt habe die Bewertungskorrektur weggesteckt. Die immobilienwirtschaftlichen und volkswirtschaftlichen Rahmendaten gingen an Logistik bei stabiler und expandierender Nutzernachfrage vorbei. Bei Handel herrschte Optimismus, dass der Boden erreicht sei. Schließlich habe der Handel weitgehend hinter sich, was Büro noch vor sich habe.

Bei recht guter Stimmung nach dem Wohnungsgipfel sorgte Bundesbauministerin Klara Geywitz mit einem Plädoyer für „Mehr Mut zum Einfachen“ für Applaus beim Fachpublikum. Dabei stichelte sie gegen Dämm- und Hochstandardlobbyisten. Die Potenziale seriellen Baus müssten erschlossen werden. Das „gute, einfache Haus“ sei in der Regel ausreichend. Standards müssten auf Sicherheitsaspekte zurückgeschraubt werden. Es komme mehr auf den Bestand an als auf übersteigertes Engagement beim Neubau. Die öffentliche Hand müsse Vorbildcharakter einnehmen. Die Angst der Bürger vor Verboten und Zwängen müsse gelindert werden.

Der Branchen-Hoffnung auf eine schnelle Erholung und Zinswende machte der volkswirtschaftliche Vortrag von Prof. Dr. Hanspeter Gondring allerdings wenig Hoffnung. Aufgrund der volkswirtschaftlichen Wirkungsdauern sei selbst bei positiver Entwicklung kaum vor 2027 mit einer spürbaren Zinssenkung zu rechnen. Entsprechend werde die Erholung der Immobilienwirtschaft trotz insgesamt sich verkürzender Zyklen sicher noch eine Reihe von Jahren dauern.  

Anders als die Politik nimmt im Backgroundgespräch Klaus Franken, Managing Partner bei Catella Project Management, kein Blatt vor den Mund. Endlich sei die Zeit der Gesundbeter auf der Expo Real zu Ende. Realismus ziehe ein. Selbst wenn das Zinsplateau Ende des Jahres erreicht sei, versperre die Fokussierung allein auf die Zinsentwicklung den Blick auf das Wesentliche. Nicht die EZB werde die Branche retten, das müsse sie schon selber machen. Zunächst gelte es zu retten, was zu retten sei. Nach Bergung und Schadensanalyse beginne die Zeit zum Wiederaufbau. Statt eigener Traumabewältigung gelte es Kooperationen zu starten, Kräfte zu bündeln und den Blick nach vorne zu richten.

Letztes Jahr arbeiteten wir für Projektentwickler die Überlebensfragen heraus.

In den letzten Monaten häuften sich die falschen Antworten. Auch eigentlich unfallierbare 100 Prozent Eigenkapitalfinanzierungen retten Projektentwickler nicht, lernten wir von der Project Gruppe. Wenn fehlender Kapitalnachschub aus Platzierungen bei gleichzeitiger Kostenexplosion und mit zusammenbrechendem Abverkauf von Wohnungen und so ausbleibenden MaBV-Anzahlungen zusammenkommt, ist das Drama unabwendbar. Bleiben wir aber zunächst optimistisch. Die größte Chance der Immobilienwirtschaft ist zunächst einmal der Zusammenbruch des Neubaus bei Wohnen und Gewerbe. Die zweite große Chance insbesondere der Investmentmärkte liegt darin, dass ein großer Teil der Branche aus gleich ausgebildeten und gleich sozialisierten Matadoren der letzten 20 Jahre besteht, die zum einen nichts anderes zu tun haben als zu investieren und die zum anderen sich in gleicher Sprache, Ausbildung und Einstellung „ewigen Wertzuwachses“ vielleicht gegenseitig an den Haaren aus dem Sumpf ziehen und sich bei den Schwächeren abstützen können.

Werner Rohmert:

Herausgeber „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist und
Vorsitzender immpresseclub, Arbeitsgemeinschaft deutscher Immobilienjournalisten.

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