Nachhaltig investieren in bezahlbares Wohnen in den USA

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Die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum ist nicht nur in Deutschland ein großes Thema. Staatlich geförderter Wohnungsbau und Mietsubventionen für bezahlbaren Wohnraum decken nur einen Teil des Wohnungsbedarfs in den USA. Der Staat allein kann diese Aufgabe nicht erfüllen. Es sind privat finanzierte Investitionen in Neubauprojekte erforderlich, um der Mittelschicht der Gesellschaft qualitativ guten und bezahlbaren Wohnraum („Workforce Housing“) zur Verfügung zu stellen.

Von etwa 40 Millionen Mieterhaushalten müssen über 20 Millionen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Miete aufwenden, ein Viertel der Mieter sogar mehr als 50 Prozent. Sie leben heute in einem überalterten Wohnungsbestand, der vor 1980 gebaut wurde. Fast der gesamte Neubau von Mietwohnungen in den USA konzentriert sich auf das obere Segment („Class A“), Wohnungen, die sich die Mittelschicht nicht leisten können. Eine Studie der Harvard University spricht folgerichtig von der „Nation´s Rental Affordability Crisis“. Die Pandemie hat den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nochmals verstärkt.

Neben einem sozialen Impact geht es auch um eine ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit. Bezahlbares Wohnen zahlt somit auf mehrere der 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDGs) der UN ein.

Gemäß dem Aktionsplan der EU und den Vorgaben der Taxonomie müssen Investmentprodukte nach Nachhaltigkeitskriterien kategorisiert und Green-Finance-Produkte gekennzeichnet werden. Das Produkt „US Sustainable Real Estate“ hat eine angestrebte Nachhaltigkeitswirkung und wird nach Artikel 9 der EU-Offenlegungsverordnung als „dark green“ eingestuft, da es einen wesentlichen Impact-Beitrag gemäß den ESG-Kriterien – Environment, Social, Governance – leistet.

Impact Investment bezahlbares Wohnen

Bezahlbare Wohnanlagen werden im sogenannten „Garden Style“ an den Stadträndern mit jeweils etwa 300 Wohnungen errichtet und leisten einen wesentlichen Beitrag zu den SDGs. Bezahlbare Wohnimmobilien sind nachhaltig, da sie insbesondere das „S“, die soziale Nachhaltigkeit, bedienen. Zielgruppe für Workforce-Housing-Wohnanlagen sind Mieterhaushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen. Diesen Mietern wird Wohnraum zur Verfügung gestellt, der 20 bis 30 Prozent weniger als Class-A-Wohnanlagen kostet. Bei der Objektauswahl findet unter anderem Beachtung, dass diese in der Nähe zu guten staatlichen Schulen liegen und an den Standorten keine Menschenrechtsverletzungen stattfinden. Hinsichtlich der ökologischen Nachhaltigkeit spielen Aspekte wie eine Minimierung der Flächenversiegelung, energieschonende Konstruktion (Hauptbaustoff ist Holz) oder der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr eine Rolle. Kriterien wie keine Diskriminierung von Mietern, keine Korruption und Bestechung sowie ökologische und soziale Anforderungen bei der Beschaffung von Baumaterial und der Beschäftigung von Dienstleistern dokumentieren die ökonomische Nachhaltigkeit.

Zwei Renditeziele – finanziell und nachhaltig

Mit einem Investment in „Bezahlbares Wohnen USA“ verbinden Investoren eine finanzielle Rendite mit sozial-ökologischer Wertschöpfung. Nachhaltigkeit und Rendite sind kein Widerspruch, im Gegenteil. Nachhaltigkeit verbessert das Risikoprofil der Investoren. Finanzielle Performance und Nachhaltigkeit schließen sich nicht aus. Warum dies so ist? Der amerikanische Immobilienmarkt ist einer der größten Immobilienmärkte der Welt. Wachstumstreiber sind Bevölkerungswachstum, Trend zum Mieten statt zu Kaufen, Urbanisierung. Es ist ein Marktsegment, auf dem wir als Investment- und Asset Manager seit über 25 Jahren auf ein Netzwerk an professionellen Partnern zurückgreifen. Spezialisiert auf unternehmerische Immobilienprojekte werden Bauvorhaben von der Akquisition des Grundstücks über die Bauphase bis zum Vermietungsmanagement und späteren Verkauf begleitet. Die Orientierung an Nachhaltigkeitsprinzipien ist bei der Auswahl der Geschäftspartner und über die gesamte Wertschöpfungskette hinweg ein wichtiges Kriterium.

Die Investitionsstrategie, Objekte selbst zu bauen, statt Bestand zu kaufen, bedeutet für die Investoren überdurchschnittliche Ertragschancen durch die Wertsteigerung (nach der Fertigstellung des Objekts und dessen Vermietung) und den Cashflow aus Mieteinnahmen. Die prognostizierte Rendite für die Investoren beträgt 11 bis 12 Prozent p.a.

Sustainable Development Goals von Bezahlbarem Wohnen

Grafik: Unternehmen

Nachhaltigkeitsanforderungen an die Projekte

Grafik: Unternehmen

Gesellschaftlicher Nutzen

In Zusammenarbeit mit Nixdorf Kapital haben wir ein Investmentprodukt unter Nachhaltigkeitskriterien für professionelle Investoren aufgelegt. Investiert wird in Mehrfamilienwohnanlagen in den großen Metropolregionen mit Schwerpunkt im Südosten, Süden und Südwesten der Vereinigten Staaten von Amerika. Seit 2010 haben wir Investoren bei Investments in Wohnanlagen mit insgesamt rund 9.000 Wohnungen erfolgreich beraten.

Zusammengefasst: Wohnen ist ein defensives Investment mit geringer Volatilität, das insbesondere in Krisen eine hohe Resilienz aufweist. Bezahlbares Wohnen ist ein Investment mit gesellschaftlichem Nutzen. Der Investor kann neben einer attraktiven finanziellen Rendite auch eine Nachhaltigkeitsrendite erzielen.

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