Fremdkapitallücke erhöht den Druck auf die Immobilienbranche

Für den Zeitraum von 2024 bis 2030 prognostiziert Colliers eine Fremdkapitallücke von 25,3 Milliarden Euro zur Refinanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Davon entfallen rund 70 Prozent auf Büroimmobilien und rund 60 Prozent der aufklaffenden Finanzierungslücke müssen bereits bis 2026 gedeckt werden. Damit nimmt der Restrukturierungs- beziehungsweise Verkaufsdruck am deutschen Markt spürbar zu. Das durch Verkäufe freigesetzte Eigenkapital wird allerdings nicht in gleicher Höhe wieder in den Ankauf von Gewerbeimmobilien investiert werden können, weil es ganz oder teilweise bei der Refinanzierung von anderen Bestandsimmobilien eingesetzt werden muss oder an Eigenkapitalgeber ausgeschüttet wird.

Fremdkapitallücke wächst weiter an

Eine erste Analyse nach demselben Verfahren hatte Colliers bereits im Mai 2023 vorgelegt. Damals wurde für den gleichen Analysezeitraum 2024 bis 2030 eine Fremdkapitallücke von 24 Millliarden vorhergesagt. Weil der EZB-Zyklus zur Zinserhöhung länger lief und höher ausfiel als im Mai 2023 angenommen und weil die Nettoanfangsrenditen in den meisten Gewerbeimmobiliensektoren stärker angestiegen sind als unter den damaligen Bedingungen ermittelt, hat Colliers seine Prognose angepasst und weist inzwischen eine um 1,3 Milliarden Euro höhere Fremdkapitallücke zur Refinanzierung aus. Das entspricht einem Anstieg um fünf Prozent.

Zunahme der Verkaufsaktivitäten zu erwarten

Der zunehmende Eigenkapitaldruck bei der (Re-)Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist in Gesprächen mit Investoren und Bestandshaltern zurzeit deutlich spürbar. Die Wahrscheinlichkeit der deutlichen Zunahme von Verkaufsaktivitäten ist aktuell vor allem deswegen hoch, weil 15 von 25,3 Milliarden Euro der aufgezeigten Finanzierungslücke bereits bis 2026 geschlossen werden müssen. Nicht jeder Verkauf wird dabei aber gleich auch ein Notverkauf sein, weil die Immobilien nach wie vor ihren Verkehrswert haben und stille Reserven vor allem bei besonders attraktiven Immobilien vorhanden sind.

Top 7 erwartungsgemäß besonders betroffen

Besonders attraktiv waren und sind für Investoren Immobilien in zentralen Lagen und an den deutschen Top-7-Standorten. Genau diese Metropolen stehen am stärksten vor der Herausforderung der Fremdkapitallücke. 67 Prozent der 25 Milliarden Euro entfallen alleine auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Marktanteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen dieser Städte liegt bei 61 Prozent. Insofern ist es wenig überraschend, dass an diesen Investmentdestinationen auch der Großteil der Refinanzierungslücke aufklafft.

Große Herausforderung für Büroimmobilien

Büroimmobilien weisen mit einer Fremdkapitallücke von rund 18 Milliarden Euro daher den höchsten Anteil an der Fremdkapitallücke auf. Das ist auf den hohen Beitrag am Transaktionsvolumen in den analysierten Jahren sowie stärkere Wertkorrekturen in den vergangenen Monaten zurückzuführen.

In den weiteren Sektoren bewegen sich die Fremdkapitallücken auf einem moderaten Niveau und sollten keinen starken Einfluss auf den Transaktionsmarkt haben. Im Logistiksektor summiert sich die Lücke bis 2030 auf gerade einmal rund 0,9 Milliarden Euro. Auch bei Hotel (1,2 Milliarden Euro) sowie im Bereich Fachmärkte und Supermärkte (1,1 Milliarden Euro) liegen die Werte relativ niedrig. Jedoch ist auch in diesen Sektoren von Risiken in Einzelfällen auszugehen, wenn mit sehr hohen Fremdkapitalvolumina investiert wurde oder Annahmen im Business Plan nicht wie erwartet erfüllt werden.

Markt bietet weiter gute Opportunitäten

Wie aber wird sich die entstandene Fremdkapitallücke auf den Markt der Immobilieninvestments auswirken? Für 2024 ist mit einer leicht positiven Entwicklung der Wert- und Mietpreisentwicklungen zu rechnen. Somit wird auch die Finanzierungslücke wieder etwas kleiner werden. Diese Entwicklung wird zusätzlich begünstigt durch voraussichtlich wieder sinkende Fremdkapitalkosten im Verlauf des Jahres und leichte Rückgänge bei den Bankmargen, wovon die Colliers Prognose ausgeht.

Dennoch ist auf Basis der Ergebnisse mit einem spürbaren Gegenwind für den Transaktionsmarkt zu rechnen, da Eigenkapital zu größeren Teilen zur Refinanzierung eingesetzt werden muss und weniger für neue Transak-tionen genutzt werden kann. Trotz der Herausforderungen – und in Teilen sogar gerade deshalb – bieten sich aber für Investoren weiterhin sehr spannende Opportunitäten am Markt. Der entstehende Verkaufsdruck kann dies vor allem in den Jahren bis 2026 begünstigen und für Anleger passende Objekte auf den Markt bringen.

Zeitraum von 2018 bis 2023 betrachtet

Methodisch hat Colliers die Investmentjahrgänge 2018 bis 2023 am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt analysiert. Zur Berechnung wurden die Kapitalwerte im Ankaufsjahr sowie die damals geltenden Finanzierungskonditionen zugrunde gelegt. Bei der Kalkulation der Laufzeit von Finanzierungen hat das Market Intelligence & Foresight Team des Unternehmens eine historisch marktübliche Verteilung angesetzt: 40 Prozent aller Finanzierungen laufen über fünf Jahre, 30 Prozent über sieben Jahre und weitere 30 Prozent der Finanzierungen sind über zehn Jahre fixiert.

Unser Autor:

Andreas Trumpp FRICS, CREA, ist Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers Germany. Mit rund 18.000 Mitarbeitern in 66 Ländern ist Colliers einer der weltweit führenden Dienstleister für Gewerbeimmobilien sowie Wohn- und Geschäftshäuser.

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