Bei 49 Milliarden Euro des insgesamt 133 Milliarden Euro großen Spezial-Immobilienfondsmarkts in Deutschland lag die Portfoliosteuerung Ende 2021 in den Händen von Externen, das heißt bei Gesellschaften außerhalb der Unternehmensgruppe der jeweiligen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Damit entfallen 37 Prozent des Vermögens auf die arbeitsteilige Praxis, bei der die Fonds-Administration durch die KVG erfolgt und ein externer Berater die täglichen Anlageentscheidungen übernimmt. Im Jahr 2010 lag der Anteil bei drei Prozent, meldet der deutsche Fondsverband BVI.
Spezial-Immobilienfonds holen damit eine Entwicklung nach, die bei Wertpapierfonds unmittelbar nach der Jahrtausendwende einsetzte und mit 45 Prozent weiter vorangeschritten ist. Im Wertpapier- und Immobilienbereich gab es unterschiedliche Anlässe für die organisatorische Trennung, obwohl in beiden Fällen dahinter der Wunsch nach Spezialisierung und Effizienzverbesserung steht: Bei Wertpapierfonds führten Anleger ihre bis dahin von mehreren KVGen verwalteten Spezialfonds administrativ unter dem Dach einer Service-KVG und in Form weniger (Master-)Fonds zusammen. Bei Sachwertefonds kam der Anstoß hingegen meist von externen Initiatoren wie Projektentwicklern oder Bauträgern.
Die Professionalisierung bei Sachwertefonds habe sich laut BVI vor allem durch die steigende Bedeutung von Immobilienanlagen in der Niedrigzinsphase beschleunigt. Das Netto-Fondsvermögen der offenen Spezial-Immobilienfonds hat sich binnen zehn Jahren auf nun 133,4 Milliarden Euro mehr als vervierfacht. Die Netto-Zuflüsse lagen in diesem Zeitraum bei knapp 80 Milliarden Euro. Neue Fondskonzepte (beispielsweise Nutzungsarten wie Rechen- und Forschungszentren oder Sozialimmobilien) erfordern immer mehr entsprechendes Expertenwissen. Die Zahlen einzelner Spezialfonds sind nicht öffentlich. Dennoch lassen sich für ein Teiluniversum von 37 Milliarden Euro der eingangs genannten 49,4 Milliarden Euro aus den statistischen Meldungen der BVI-Mitglieder weitere Erkenntnisse gewinnen. Dafür hat der BVI alle Fonds ausgewertet, die zweifelsfrei „White-Label-Produkte“ sind – also Fonds, die nicht unter dem Namen der jeweiligen KVG vermarktet werden.
Der Markt für Labelfonds ist stark konzentriert. Die drei großen Service-KVGen IntReal, Universal Investment und Hansainvest decken mit einem Netto-Vermögen von rund 21 Milliarden Euro etwa 84 Prozent des Gesamtvolumens ab. Dies sind Häuser, bei denen das arbeitsteilige Geschäftsmodell eine vorherrschende Rolle spielt: nach Maßgabe des Anteils an den verwalteten Vermögen und/oder in der Eigendarstellung der Unternehmen. Die verbleibenden 16 Prozent verteilen sich auf neun weitere KVGen, die auch ohne Spezialisierung auf Leistungen in der Fondsadministration Labelfonds verwalten.
Externe Initiatoren stammen bei Sachwertefonds meist aus der Realwirtschaft. Freie Immobilien-Portfoliomanager stellen 45 der insgesamt 58 Initiatoren und treffen für etwa die Hälfte des Gesamtvermögens die täglichen Anlageentscheidungen. Die zahlenmäßig mit zwei Namen kleinste Gruppe von Initiatoren ist die nach betreutem Fondsvermögen (13,7 Milliarden Euro) zweitgrößte. Dahinter stehen eine Versicherung und eine Versorgungseinrichtung mit jeweils eigener Fachsparte für die Immobilienanlagen.
Im sich entwickelnden Markt für Labelfonds sind viele Initiatoren auf bestimmte Nutzungsformen, Kunden, Regionen, Gebäude und Entwicklungskonzepte spezialisiert. Das Segment sei insbesondere durch die, auch „Boutiquen“ genannten, kleinen freien Immobilien-Portfoliomanager geprägt.
