Diese Feststellung fasst das Ergebnis einer Online-Pressekonferenz zusammen, die vor wenigen Tagen stattfand, Die Konferenz wurde vom Vermögensverwalter DWS, Tochter der Deutschen Bank, der Immobilien Investmentgesellschaft Trei Real Estate und der Norddeutsche Ärzteversorgung veranstaltet. „Die USA haben ein höheres Wirtschaftswachstum und eine bessere demografische Prognose als Deutschland. Wir können in den USA deutlich höhere Ausschüttungs-Renditen erzielen als mit entsprechenden Objekten in Deutschland“, sagt der Abteilungsdirektor Immobilien der Norddeutschen Ärzteversorgung Jan Schlüter.
Favorisierte Märkte, für die sich DWS interessiert, sind Logistik, Wohnungen und Büros. Die Nachfrage nach Büros konzentriert sich auf Objekte mit hoher Gebäudequalität. Zunehmend spielt auch die Erfüllung der ESG-Kriterien eine große Rolle.
Das Ergebnis dieser Online-Konferenz wird bestätigt durch die neueste Untersuchung, die der weltweit größte Immobilienservice-Dienstleister CBRE, Los Angeles, gerade (März 2022) veröffentlicht hat: Den Cap Rate Survey (CRS) mit dem Überblick über die Preissituation der US-Immobilienmärkte im zweiten Halbjahr 2021. CBRE stellt darin fest:
We anticipate that investors will continue to look to real estate for attractive returns relative to other asset classes, and increasingly, as an inflation hedge. Consequently, we expect investment volumes to increase over 2021 by 5 to 10 percent in 2022“.
Wir haben den erfahrenen US-Investment-und Immobilienexperten und Investmentberater Wolfgang J. Kunz, Düsseldorf, zu einem Gespräch eingeladen. Wir wollten wissen, was Family- Offices zu erwarten haben, wenn sie sich für Investments in US-Immobilien interessieren.
Nachfolgend die Ausführungen von Kunz: Wenn ein Family-Office an einem Family and Friends Club Deal interessiert ist, dann sollte mit Folgendem gerechnet werden.
Erstens: Derzeit müssen interessante Kaufobjekte innerhalb von 14 Tagen durch LOI (letter of intend) angebunden und dann innerhalb von maximal 60 Tagen geclosed (rechtlich verbindlich gekauft) werden.
Zweitens: Um dieser Zeitvorgabe gerecht zu werden, kann ich derzeit nur interessante Objekte als reine Equity-Käufe (Eigenkapital, kein Fremd-Kapital) empfehlen.
Drittens: Die Kaufpreise für alle Arten von guten und sehr guten Immobilien sind immer noch relativ hoch. Apartmentgebäude liegen derzeit unter CAP 5 (Nettorendite von 5 Prozent bezogen auf den Kaufpreis), Büro-Immobilien liegen meistens unter CAP 7. Medical Centers, in Deutschland vergleichbar mit einem Ärztehaus, liegen bei circa CAP 7. Die Renditen verbessern sich oft sehr markant, wenn der Kaufpreis schnell fließen kann.
Wir identifizieren mit unseren US-Mitarbeitern der DNL US Invest, Atlanta, die entsprechende Immobilie und stellen Sie dem Käufer vor. Bei Interesse muss sofort der LOI (Kaufabsichtserklaerung) unterzeichnet werden, und eine Anzahlung von rund 100.000 US-Dollar muss erbracht werden, um die Immobilie zu sichern – dieses Geld steht nicht im Risiko. Dann erfolgt die Prüfung der Immobilie, es werden Prüfungsberichte erstellt und ein kurzes Wertgutachten. Wenn das Interesse weiter besteht, muss ein Purchase and Sales Agreement (PSA) unterzeichnet werden.
In diesem Vertrag werden alle wichtigen Punkte der Immobilie festgehalten und beschrieben. Mit dem PSA muss eine zweite Zahlung von etwa 100.000 US-Dollar erbracht werden – erst nun sind 200.000 US-Dollar im Risiko, falls der Kaufpreis nicht beim Closing zur Verfügung steht. Mängel und Fehler (Größeangaben etc.) der Immobilie , die vom Verkäufer falsch gemacht wurden und nun beim großen Wertgutachten ermittelt werden, sind der einzige Grund, dass vom Kauf kostenfrei zurückgetreten werden kann.
Dann werden die 200.000 US-Dollar zurückgezahlt. Ein solches Geschäft sollte keinesfalls ohne renommierte Berater durchgeführt werden. Besondere Bedeutung kommt den Wertgutachten zu. Sie sollten durch namhafte MAI-Gutachter (Member oft the American Appraisel Institute) verfasst sein. Der MAI ist der Verband der Amerikanischen Immobiliengutachter. Der Kaufvertrag sollte durch namhafte und erfahrene Anwaltskanzleien geprüft, verhandelt und erstellt werden. (DJ)
DNL US Invest LP, vertreten durch die DNL Deutsch-Niederländische Beratungsagentur für US-Immobilien, Burggrafenstr. 5, 40545 Düsseldorf.
