Der schwarze Schwan fliegt am Wohnen vorbei

Solange der Mieter Zins und Tilgung zahlt und mit einem Rest das hoch geleveragte Eigenkapital rentiert, bleibt die Welt der Wohnimmobilie in Ordnung. Dafür braucht es manchmal aber einen langen Atem. Unser Autor Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ kommentiert die Entwicklung am Markt für Wohnimmobilien.

Ebenso wie der Aktienmarkt mit Einbrüchen von 70 Prozent zur Jahrtausendwende, 50 Prozent zur Finanzkrise, 30 Prozent zur Pandemie und 20 Prozent zum Ukraine-Krieg setzen sich Sachwerte durch. Das gilt besonders für Wohnen. Auch bei sicherer Langfristperspektive kann der Autor aus Erfahrung berichten, dass es ausgesprochen lästig ist, wenn die Preisentwicklung für eine Dekade ein negatives Vermögen zeigt und gleichzeitig im hochgelobtem Bestand bezahlbaren Wohnraums Erhöhungen der Nebenkosten durch Fluktuation, Mieterzahlungsunfähigkeit und schlechter Neuvermietung statistisch zu Lasten der Mieteinnahmen gehen. Solange der Mietmarkt und der Eigentümer gesund bleiben, spielt das aber zum guten Ende keine Rolle – solange die Zahlungsfähigkeit gesichert ist und die Zinsen der Nachfinanzierung den Mieten nicht weglaufen.

Der Boom im Wohnungsmarkt startete vor 17 Jahren. Seitdem geht es bergauf. Inzwischen bilden sich zwei argumentative Trends heraus. Die „Wohnungsnot“ in den Ballungräumen werde immer stärker. Das Bauministerium verspricht unhaltbare 400.000 Wohnungen. Die Haushaltszahlen legen durch Singles stärker zu als die Demographie. Für absehbare Zuwanderung aus dem unsäglichen Ukraine-Krieg, die volkswirtschaftlich diesmal zu begrüßen ist, muss „bezahlbarer“ Wohnraum geschaffen werden. Institutionelle Anleger kaufen Wohnungen vom Plan weg. Die Preise sind höher als Bauträger am Markt einzeln erzielen könnten. Preisrisiken auf breiter Front hält die Branche für unwahrscheinlich. Bei Nullzinsen sind alle Preise bezahlbar. Die Inflation ist da. Wohneigentum schützt vor Inflation. Ukraine und Energiekostenexplosion bei Staats-Megaschulden werden die Zinsen bei Null halten. Das ist alles argumentativ schlüssig, wenn auch nicht unbedingt richtig.

Immobilienkosten inflationieren sofort, während die Mietanpassung nachläuft. Je höher die Kosteninflation ist, desto größer wird das aufzuholende Delta. In der galoppierenden Inflation gingen Hausbesitzer pleite, weil sie bei faktischen Null-Mieteinnahmen den Unterhalt ihrer Häuser nicht zahlen konnten. Typische Miesmacher, zu denen Bundesbank, empirica-Forscher, Analysten, Banker, Vorstände von Wohnungsgesellschaften oder auch erfahrene Journalisten gehören, werden seit Jahren Lügen gestraft. Empirica zeigte brandaktuell auf, dass nicht 400.000 Neubau-Wohnungen jährlich gebraucht werden, sondern nur 233.000. 2021 seien schon 80.000 zuviel gebaut worden – und das auch noch am falschen Standort. „Wir machen uns doch nur lächerlich mit unserer Erfahrung“, sagte dem Autor letztens ein Bankvorstand. „Ich habe aufgehört zu warnen.“

Die Klimaziele sind eine weitere Aufgabe, denen Zinshaussparer und die kleinen Eigentümer und Neuinvestoren mit vielleicht 5.000 oder auch 20.000 Wohnungen weder finanzierungsseitig noch kapazitätsmäßig noch unter Know-how-Gesichtspunkten gewachsen sein werden, bestätigen prominente Vorstände wie Vonovia-Chef Rolf Buch. Wenn der Autor als typischer Zinshaussparer für die Sanierung eines Zehn-Familienhauses an seine Bank die Bitte um 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter für eine Sanierung, die maximal einen Euro Mehrmiete bringt, richten würde, würden die Banker laut lachen.

Die diesjährigen Zahlen von Bulwiengesa, die auch die Bundesbank verwendet und die seit 1975 den Markt als einzige konsistent erfassen, zeigen für die Vergangenheit die Flautephasen auf, die der Autor erlebte. Von 1975 bis 1993 zeigte sich um den Trend leicht abgeschwächt schwankend ein steiler Anstieg des Index, der der Entwicklung seit 2005 annähernd parallel gleicht. Nach 1993 bis 2005 stürzte Gewerbe brutal ab und hat bis heute die Inflation nicht wieder aufgeholt. Wohnen hat sich besser gehalten, sofern Sie nicht gerade im Ruhrgebiet oder in Wuppertal investiert waren. Der Blick auf die Zahlen macht klar, warum es nervt, dass die Gnade der späten Geburt den Investoren seit 2005 das Glück „niemals fallender Wohnungspreise“ bescherte. Dem waren 15 grausame Jahre des Durchschnitts zwischen Stagnation in München und Dramen im Osten und den altindustriellen Zonen des Westens vorangegangen. Und seit 2005 haben sich die Preise im Schnitt verdoppelt und teilweise vervierfacht. Wann ist Schluss?

Private und kleine Genossenschaften sind überfordert. Die Baukapazitäten sind nicht da und werden immer teurer. Ohne eigene tausende Mitarbeiter wie Vonovia oder LEG sind Eigentümer chancenlos. Explodierende Energiekosten verhindern Mietanpassungen und erhöhen Mietausfallrisiken. Eine sicherlich jetzt etwas verschobene Zinswende macht die Hoffnungsmathematik der kleineren Neu-Investoren mit ein paar tausend Wohnungen zu Makulatur. Ein Prozent macht institutionelle Geschäftsmodelle zu Altpapier. Zwei Prozent verdoppeln die Anschlussfinanzierungs-Raten auslaufender Privatkredite, die aber heute auf Kante gestrickt wurden. Inflation und Energiekostenexplosion senken parallel die Belastbarkeit. Wie geht es weiter? Der Autor verkauft jetzt aus persönlichem Lebenszyklus. Käufer mit langem Atem werden aber profitieren. Dazwischen wird es aber Schnäppchen-Phasen einer Konsolidierung geben können. Aber im Wohnungsmarkt gibt es Boom ohne Reue für Langlaufsportler wirklich. Schließlich tilgt der Mieter den Kredit.

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Werner Rohmert

Werner Rohmert ist Herausgeber und Vorstand der Research Medien AG.

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