Der Immobilienmarkt muss sich erst einmal neu sortieren

Anfang Oktober findet die diesjährige Expo Real, die größte Fachmesse für Immobilien und Investitionen in Europa, statt. Die Messe München erwartet rund 1.900 Aussteller, ein Plus von über 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr, und nennt ESG, Wohnen, Zinspolitik und Klimaschutz als übergreifende Messethemen in diesem Jahr. EXXECNEWS INSTITUTIONAL hat mit Ludger Wibbeke, Geschäftsführer Real Assets der Hamburger Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft Hansainvest, über seine Einschätzung der aktuellen Marktlage gesprochen.

ENI: Mit der Expo Real steht das alljährliche „Schaufenster“ der Immobilienbranche vor der Tür. Welche Stimmungslage erwarten Sie auf der diesjährigen Messe?

Wibbeke: In den vergangenen Jahren wurde wiederkehrend ein noch nicht im Detail benannter exogener Schock als Auslöser einer möglichen Krise auf dem Immobilienmarkt angesehen. Nach jahrelangem Boom ist der russische Angriffskrieg auf die Ukraine der exogener Schock. Der Immobilienmarkt muss sich infolge gestiegener Inflationsraten und steigender Zinser erst einmal neu sortieren.

ENI: Wie beeinflusst der Krieg die Aussichten für den Immobilienmarkt?

Wibbeke: Der Ausblick für Real Assets ist aufgrund der langfristigen Kalkulierbarkeit positiv. Selbst die Corona-Pandemie hat nicht zu einer Krise im Bereich der Real Assets im Allgemeinen geführt. Ganz überwiegend haben sie Corona schlicht „ausgeschwitzt“. Immobilien im Besonderen waren ein Fels in der Brandung. Da es vor der Corona-Krise keine Immobilienblase gab, konnte auch keine Blase platzen, nicht einmal im Bürosegment, in dem die Nachfrage aufgrund sich ändernder Flächenanforderungen – Stichwort „War for Talents“ – nach wie vor hoch ist.

Institutionelle Anleger sind in den vergangenen Jahren unter Chance-Risiko-Gesichtspunkten zunehmend in das Segment Projektentwicklung eingestiegen. Dieses Segment leidet aufgrund gestiegener Baukosten und gestiegener Zinsen derzeit besonders. Daher dürften einige Projekte, darunter auch crowdfinanzierte, in Schieflage geraten. Die anstehende Konsolidierung eröffnet aber auch neue Investitionschancen. Denn mangels Transaktionen findet derzeit keine transparente Preisfindung statt.

ENI: Wie reagieren institutionelle Anleger?

Wibbeke: Wie stets werden institutionelle Anleger trotz des vorhandenen Anlagedrucks verspätet auf die sich bietenden Investitionschancen auf dem Immobilienmarkt reagieren. Das ist auch absolut verständlich, handeln sie als Treuhänder für die Gelder zum Beispiel ihrer Mitglieder und nicht mit eigenem Geld. So war es bereits bei den Trends zur Portfoliodiversifikation und zu nachhaltigen bzw. ESG-Investments zu beobachten.

Im Bereich Real Assets beobachten wir weiterhin eine differenzierte Nachfrage nach verschiedenen Assetklassen. Institutionelle Anleger verbreitern ihr Portfolio, neben Immobilien, zunehmend durch Investments in Real Estate Debt, Erneuerbare Energien und Private Equity. Befördert wird diese Entwicklung nicht zuletzt durch das vor rund einem Jahr in Kraft getretene Fondsstandortgesetz, das das Vehikel des offenen Spezialfonds für Infrastrukturinvestments geöffnet und das Vehikel des geschlossenen Sondervermögens neu geschaffen hat. Diese beiden regulatorischen Maßnahmen sind als Erfolg zu bewerten.

ENI: Welche Rolle spielt der Nachhaltigkeitsgedanke dabei?

Wibbeke: Wir registrieren eine steigende Nachfrage institutioneller Anleger nach nachhaltigen Investmentprodukten. Mittlerweile haben sie vielfach eine ESG- bzw. Nachhaltigkeitsstrategie ausformuliert. Diese Nachfrage trifft auf ein zunehmendes Fondsangebot, inzwischen nicht mehr nur im Bereich von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung, sondern auch im Bereich von Artikel 9. Diese Konstellation deutet aus unserer Sicht auf eine positive Marktentwicklung im vierten Quartal hin.

ENI: Es scheint die Ansicht vorzuherrschen, Artikel-6-Fonds seien „nicht nachhaltig“, Artikel-8-Fonds „etwas nachhaltig“ und Artikel-9-Fonds „sehr nachhaltig“. Allerdings sieht selbst die EU diese Kategorien nicht als Siegel für nachhaltige Investments an. Wie orientieren sich institutionelle Anleger?

Wibbeke: Artikel 8 und Artikel 9 der Offenlegungsverordnung mögen keine Gütesiegel sein. Im Markt werden diese Klassifizierungen aber als Indikation für nachhaltige Produkte angesehen.

ENI: Wie unterstützt Hansainvest die angebundenen Real Asset Manager im Bereich Nachhaltigkeit?

Wibbeke: Wir haben unser zentrales ESG-Team zu Beginn aufgestellt und mittlerweile circa 100 Artikel-8- und Artikel-9-Fonds im Bestand. In der Zwischenzeit haben wir unser Fondscockpit, ein Tool für unsere Fondspartner zur vollständig digitalen Auflegung von Fonds, das wir ursprünglich für den Wertpapierbereich entwickelt haben, auch im Bereich Real Assets ausgerollt und um eine Nachhaltigkeitskomponente ergänzt. Als Service-KVG stellen wir den Asset Managern damit eine vollständige Infrastruktur zur Verfügung, in die sie ihre Nachhaltigkeitsdaten einpflegen und den Anlegern zur Verfügung stellen können.

ENI: Welche Rolle spielt die Blockchain-Technologie bei der Digitalisierung Ihrer Prozesse?

Wibbeke: Im Deutschland haben wir durch das Gesetz zur Einführung von elektronischen Wertpapieren und die kürzlich in Kraft getretene Verordnung über Kryptofondsanteile inzwischen vollständige aufsichtsrechtliche Rahmenbedingungen für tokenisierte Fondsanteile. Mit dieser Möglichkeit beschäftigen auch wir als Service-KVG uns. Derzeit sind die Prioritäten der institutionellen Marktteilnehmer aber andere. Daher dürfte das Thema zunächst eher in den Bereichen Publikumsfonds oder Family Offices aufgegriffen werden. Aus meiner Sicht wird die Nutzung der Blockchain zur Verwaltung tokenisierter Fondsanteile aber schneller zunehmen als erwartet. Denn diese Technologie wirkt ebenso wie andere Themen, beispielsweise ESG, zunächst zwar kostentreibend. Langfristig wirkt sie indes als einziges Thema kostenreduzierend, weil eine Reihe von Schnittstellen im Fondsmarkt zukünftig entfällt. Wie üblich dürfte ein gewisses Fondsangebot erforderlich, damit auch institutionelle Anleger diesen Weg mitgehen.

Ludger Wibbeke
Geschäftsführer Real Assets der Hamburger Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft Hansainvest

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