Der Immobilien Aufschwung

Kommt der Immobilien Aufschwung oder kommt er nicht – oder ist er schon da? Den einheitlichen deutschen Immobilienmarkt gibt es nicht. Zu stark sind lokale, regionale und sektorale Unterschiede. Und doch: Quer durch die verschiedenen Immobilien-Assetklassen macht sich nach den wirtschaftlichen Problemen der vergangenen Jahre wieder Zuversicht breit.

„Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit“, sagt Immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch: „Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohnungseigentum im Laufe des Jahres wieder erholen.“

Nach einem schwachen dritten Quartal 2023 deute die spürbare Belebung im vierten Quartal 2023 auf allmählich wieder anziehende Marktaktivitäten im Wohninvestmentsegment hin, stellt das Immobilienberatungsunternehmen Colliers fest. Der Immobilienmarkt entwickle sich zäh, meinen Martin Hock und Ilka Kopplin von der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ):„Inflation und Bauzinsen sinken zwar, und die Kaufpreise sind vergleichsweise niedrig. Doch noch lässt die große Erholung auf sich warten.“

Nach Angaben des Deutsche Anlage-Immobilien Verbandes (DAVE), eines Zusammenschlusses von elf Immobilienberatungsunternehmen, ist eine leichte Belebung des Immobilienmarktes in Deutschland als auch in Österreich spürbar. Die Preise für Anlageimmobilien seien ungefähr auf das Preisniveau von 2016 gefallen. Investoren ständen in Wartestellung. Bei geringeren Preisen oder einem nachgebenden Zinssatz könnte es so zu einem Aufschwung im zweiten Halbjahr 2024 kommen. DAVE-Geschäftsführer Guido Stracke resümiert: „Die Transformation, die die Immobilienbranche gerade erfährt, ist noch nicht abgeschlossen. Aber die Anzeichen, dass wieder Bewegung auf den Markt gekommen ist, lässt uns Licht am Ende des Tunnels sehen.“

Auch im Jahr 2024 stünden die globalen Immobilienmärkte weiterhin vor großen Herausforderungen, betonte der Vermögensverwalter DWS im „European Real Estate Strategic Outlook 2024“. Für das Jahr 2024 sieht Martin Lippmann, Head of Real Estate Research Europe bei DWS, dank fortgeschrittener Preiskorrektur und sinkender Zinssätze eine beginnende Erholung. In Deutschland bleibt die Stimmung der Verbraucher und Unternehmen vielfach pessimistisch. Perspektivisch wird jedoch ein wirtschaftlicher Aufschwung erwartet, der sich positiv auf die Mietmärkte auswirken dürfte. „Top-Pick“ nach Ansicht von DWS bleibt der Wohnungssektor. Während die Nachfrage hoch bleibe, schwäche sich die Angebotsseite zunehmend ab, was den Mietdruck weiter erhöhe.

Wohnimmobilien

Die rund 1.200 Immobilienexperten, die im Rahmen des „Deutsche Hypo Immobilienklimas“ der Deutsche Hypo-Nord/LB Real Estate Finance befragt wurden, starten positiv gestimmt ins Jahr 2024. Der Investmentklima-Index verzeichnete einen deutlichen Anstieg um 7,3 Prozent. Zu den Gewinnern zählen das Wohnklima und das Büroklima. Mit einem Anstieg von 5,2 Prozent baut das Wohnklima seine Spitzenposition weiter aus. In den übrigen Immobilien-Kategorien sei eine negative Entwicklung zu beobachten: Das Logistikklima verlor 1,3 Prozent, das Handelsklima sank um 3,0 Prozent und das Hotelklima um 3,5 Prozent.

Bei den Wohnimmobilien-Preisen setze sich der Trend der vergangenen Quartale fort und hätten sich nach Erhebungen des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp weiter stabilisiert. „Wir sehen, dass sich die Bodenbildung bei den Immobilienpreisen fortsetzt“, sagt Jörg Utrecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp-Gruppe: „Diese Bodenbildung läuft regional jedoch nach wie vor unterschiedlich ab. Besonders in einigen Metropolen geben die Preise noch leicht nach.“

Nach Analyse der Online-Datenbank Geomap sind die Mietpreise auch 2023 weiter gestiegen – beeinflusst durch verschiedene Faktoren wie anhaltende Zuwanderung, geringe Leerstände, zunehmende Klimaschutzanforderungen an Wohngebäude und anhaltende Inflation. Berlin führe mit einem Anstieg von 12,7 Prozent unter den Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern. München, Frankfurt und Stuttgart behalten ihre Position mit den höchsten Kaltmietpreisen. Ein weiterer Grund ist die zu geringe Neubautätigkeit. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) ging die Zahl der genehmigten Wohnungen im vergangenen Jahr um 26 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) taxiert die aktuelle Wohnungs-Lücke bei 550.000. Bis 2025 könnten es 750.000, bis 2027 bis zu 830.000 fehlende Wohnungen sein. „Diese Zahlen sind mehr als nur weitere Ziffern für die Statistik“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner: „Dahinter stehen tausende Menschen, die eine Wohnung suchen und nicht finden. Was muss noch kommen, damit die Politik die Kurve kriegt?“

Für 2024 sieht auch der Immobiliendienstleister Aengevelt verbesserte Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt. Nach Analysen von Aengevelt Research litt die Immobilienwirtschaft unter den Reallohnverlusten der vergangenen Jahre, wodurch die Spielräume für Mietzahlungen oder die Finanzierung des Erwerbs von Wohneigentum sanken. „Nach drei Jahren mit Kaufkraftverlusten werden die Privathaushalte im Jahr 2024 wieder etwas mehr Geld in der Tasche haben“, meint Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Das Zinsniveau für Baugeld ist in den letzten Wochen kontinuierlich gesunken, so dass wir nach einem durchgängig sehr schwierigen Jahr 2023 für 2024 für die Immobilienwirtschaft zumindest wieder mit einer segmentdifferenziert ansteigenden Dynamik rechnen.“

Bei den Mietvariablen Bestand und Neubau zeigt sich ein deutliches Plus von 5,3 Prozent, so das Markforschungs- und Beratungsunternehmen bulwiengesa. Im Gegensatz dazu stagnieren die Preise für Reihenhäuser; Preise für Neubau-Eigentumswohnungen (minus 1,9 Prozent) und Einfamilienhausgrundstücke (minus 1,8 Prozent) gingen zurück. Dazu sagt André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa: „Der Blick auf die Zahlen spiegelt teilweise die große Not am Projektentwicklermarkt wider. Das Zinsniveau und die Baukosten haben sich zwar stabilisiert. Allerdings ist die Investitionsneigung privater und institutioneller Investoren immer noch sehr gering.“

Einzelhandelsimmobilien

Nach Industrie- und Logistikimmobilien liege das Einzelhandels-immobiliensegment mit einem Marktanteil von 23 Prozent auf Platz zwei der meistgehandelten Immobiliennutzungsarten 2023, so Ulf Buhlemann, Head of Retail Investment Germany bei Colliers. Auf dieses Immobiliensegment entfielen die beiden größten Transaktionen, die im Jahresverlauf am Gewerbeimmobilienmarkt überhaupt registriert wurden.

Das Rückgrat bilde aber das Nahversorgungssegment. „Das kleinvolumige Fachmarktsegment mit Nahversorgern mit krisen- und onlineresilientem Umsatz passt in die derzeitige Investitionsstrategie vieler Anleger“, meint Buhlemann. Der Lebensmitteleinzelhandel werde zudem durch den Homeoffice getriebenen Trend zu wohn- und arbeitsortnaher Versorgung gestärkt. „In Summe erwarten wir für 2024 ein anziehendes Transaktionsvolumen, was allerdings noch deutlich hinter dem langjährigen Volumen von zehn Milliarden Euro liegen wird“, sagt Buhlemann.

Laut des „European Retail Reports 2023“ des Immobiliendienstleisters Savills erholen sich derzeit viele der europäischen Top-Einzelhandelsmärkte trotz wirtschaftlichen Gegenwinds. Die erhöhten Lebenshaltungskosten haben nach den Beobachtungen von Savills keine Auswirkungen aus Ausgaben im Luxuseinzelhandel. „Selbst inmitten der aktuellen Herausforderungen zeigt der deutsche Luxuseinzelhandel bemerkenswerte Widerstandskraft“, sagt Daniel Kroppmanns, Director und Head of Retail Agency Germany bei Savills: „Das zeigt sich nicht zuletzt in der stabilen Nachfrage der Händler nach Flächen und den damit verbundenen steigenden Mieten auf hohem Niveau. Dabei liegt München im Europavergleich mit der beliebten Maximilianstraße auf Platz acht der Haupteinkaufstraßen hinter den Spitzenreitern Mailand, London und Zürich. Die Goethestraße in Frankfurt erreicht Platz neun.“ Marie Hickey, Direktorin Commercial Research bei Savills, ergänzt: „In allen wichtigen europäischen Märkten rechnen wir mit einem Wiederanstieg der Einzelhandelsumsätze. Die Wachstumsmärkte Irland, Spanien und Portugal dürften auch 2024 ein Wachstum von über zwei Prozent erreichen. Der Leerstand in den Haupteinkaufstraßen wird weiter abnehmen, und das Mietwachstum wird anhalten.“

Die Einzelhandelsfrequenzen befinden sich auf einem stabil hohen Niveau, ermittelte bulviengesa. Gastronomische und diskontierende Einzelhandelskonzepte entdecken stärker die Innenstadtlagen für sich. In 1a-Lagen setzen Spitzenmieten ihren Rückgang fort (minus 2,4 Prozent), während Neben- und Stadtteillagen moderat betroffen sind (minus 0,3 Prozent). Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel bei bulwiengesa, meint: „Die erneute Insolvenz von Galeria wird die Neuausrichtung der Innenstädte weiter vorantreiben. Auch wenn weitere Häuser aus dem Markt heraustreten, werden Mixed-Use-Nutzungen und spezialisierte Konzepte die entstehenden Lücken zum großen Teil wieder schließen. Auch halten die krisenresistenten Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter an ihrer expansiven Grundhaltung fest.“

Büroimmobilien

Nach Angaben des Immobilienberaters Colliers wurden im letzten Jahr rund 2,6 Milliarden Euro in Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der „Top-Sieben“ investiert – ein Rückgang von 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Analog zu den „Top-Sieben“-Städten hätten sich die Spitzenrenditen in den „B & C“-Städten weiter nach oben bewegt. Michael Baumann, Head of Office Investment B&C Cities bei Colliers, sagt: „Vor allem in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 konnten wir erste zarte Pflänzchen einer Markterholung beobachten. Das Interesse der Investoren an Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top-Sieben hat sich angesichts der bereits erfolgten Preisanpassungen und der stabilen Nutzermärkte wieder erhöht.“

Der Vermögensverwalter DWS schätzt die Lage am deutschen Büromarkt insgesamt als schwierig bleibend ein – allerdings unterscheide sich das Spitzensegment positiv. So werden die Spitzenmieten in Schlüsselmärkten wie Berlin oder München – abgesehen von deutlichen Preiskorrekturen – langfristig positiv gesehen. Unterstützt wird der Trend laut DWS von einem rückläufigen Neubauangebot, erhöhten Baukosten und der Konzentration der Mieter auf zentrale Lagen. Ältere Bestände hingegen bieten Potenzial für Umnutzungen, zum Beispiel zu Wohnzwecken. Das Jahr 2024 sieht der Vermögensverwalter grundsätzlich als einen „außergewöhnlichen Jahrgang“, auch am Büromarkt.

Im Jahr 2023 stiegen die Büromieten um 1,8 Prozent, ermittelte das Beratungsunternehmen bulwiengesa. Diese Steigerung sei nicht nur auf die großen A-Märkte beschränkt, sondern beträfe auch die kleineren C- und D-Märkte. „Mieter nehmen für moderne, flexible Büroflächen gern deutlich höhere Quadratmeterpreise in Kauf, da sie in der Regel ihren Kostendruck durch eine Reduktion der Gesamtfläche oder effizientere Nutzung der Flächen steuern können“, sagt Oliver Rohr, Bereichsleiter Büro bei bulwiengesa.

Sozialimmobilien

Bei Gesundheitsimmobilien erwartet das globale Savills Research Network keinen baldigen Aufschwung des Investmentmarktes in Deutschland. „Hier gilt nach wie vor, dass wenige Eigentümer zu Verkäufen bereit sind“, sagt Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany: „Die Immobilien und Portfolios, die zum Verkauf stehen, haben wiederum größtenteils Value-Add-Charakter und treffen auf eine ausgedünnte und überwiegend risikoavers und sehr selektiv agierende Käuferlandschaft.“

Nach Erhebungen des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) hat der Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken mit einer akuten Abschlussflaute zu kämpfen. Mit 39 Transaktionen wurden 2023 weniger als halb so viele Gesundheitsimmobilien gekauft wie im Vorjahr. „Im vergangenen Jahr sind viele Betreiber von Pflegeheime in Schieflage geraten und mussten Insolvenz anmelden. Das hat die Investoren verunsichert“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. Für dieses Jahr rechnet Tölzel damit, dass etwas mehr Transaktionen zustande kommen werden als im Vorjahr: „An Produkt mangelt es jedenfalls nicht. Mehrere Portfolios mit zusammen rund 130 Immobilien befinden sich bereits in der Vermarktung und es dürften noch ein paar weitere auf den Markt kommen“, meint Tölzel.

Reha-Immobilien erfreuen sich nach Einschätzung der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) dank stabiler Belegungsquoten, sicherer Cashflows durch langfristige Mietverträge, geringer Kostenrisiken und attraktiver Renditen großer Beliebtheit im institutionellen Anlegerportfolio. Nach den Pandemiejahren hätten sich die Einrichtungs- und Patientenzahlen stabilisiert und die Auslastung sei kontinuierlich gestiegen. Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei C&W, erklärt: „Der demografische Wandel in Deutschland garantiert eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Reha-Immobilien, die sich als resiliente und konjunkturunabhängig funktionierende Assets bei Anlegern trotz der derzeitigen Herausforderungen im Transaktionsgeschehen großer Beliebtheit erfreuen.“

Hotelimmobilien

Im Hotelsegment registrierte C&W mit einem Transaktions-volumen von insgesamt 1,5 Milliarden Euro das niedrigste Ergebnis der vergangenen elf Jahre. „Das Transaktionsvolumen beschränkte sich hauptsächlich auf betreiberfreie Value-Add-Objekte mit Repositionierungspotenzial. Auf Hotels spezialisierte Private-Equity-Investoren und finanzstarke Hotelbetrieber waren die typische Käuferschaft“, kommentiert Josef Filser, Head of Hospitality Germany & Austria bei C&W. „Wir sehen aktuell eine gewisse Preisstabilisierung, die zu einer erhöhten Sicherheit am Transaktionsmarkt führen wird. Die Talsohle scheint damit allmählich erreicht und die Chancen stehen nicht schlecht, dass wir im Laufe des Jahres eine leichte Wiederbelebung des Marktes erleben werden.“

Die Auslastung im Micro-Living-Segment ist auf knapp 96 Prozent gestiegen. Das zeigt eine Auswertung des Marktforschungs- und Beratungsunternehmen bulwiengesa. „Die Nachfrage nach kleinteiligen Wohnformen ist merklich angestiegen“, sagt Felix Embacher, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: „Die Auslastungsquote übertrifft nun sogar das Niveau vor der Corona-Krise.“ Der Fokus liege auf den deutschen A-Städten. In Abhängigkeit von Objekt- und Lagequalität der Apartmentgrößen reiche die Spanne der All-in-Mieten von 274 bis 1.434 Euro pro Monat. Im Durchschnitt würden in Apartmenthäusern mit einer sehr guten Ausstattung All-in-Mieten von rund 740 Euro pro Monat aufgerufen. Mit realen Mietsteigerungen sei in den nächsten drei Jahren nicht zu rechnen. Immobilientransaktionen in diesem Segment waren im vergangenen Jahr kaum zu verzeichnen. Für den Ankauf eines neuwertigen, vollvermieteten Apartmenthauses in guter Lage wurden am häufigsten Bruttoankaufsfaktoren von 20- bis 22-fach genannt.

Bei Studentenwohnungen sieht der Vermögensverwalter DWS eine unverändert hohe Nachfrage aufgrund eine Kombination aus demografischen Faktoren und steigenden Bildungsquoten. Aufgrund des begrenzten Angebots rechnet DWS mit einem anhaltend starken Anstieg der Mieten in den wichtigen Universitätsstädten. Interessante Zielorte in Deutschland fänden sich in Berlin, aber auch in Städten wie Hamburg, München und Frankfurt. „Studentenwohnungen haben wieder einmal ihre Widerstandskraft trotz wirtschaftlichen Abschwungs bewiesen. Nachdem wir jetzt die größtmögliche Anzahl potenzieller Märkte für Studentenwohnungen analysiert haben, können wir jetzt die Märkte mit den bestmöglichen Renditen bestimmen. Deutschland ist dafür ein Beispiel“, sagt Siena Golan, Property Market Research Analyst bei DWS. (MB/LJH)

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