Club Deals – Investmentalternativen im Immobilienbereich in einer angespannten Kapitalmarktsituation

Volker Wohlfahrt in blauem Hemd zum Thema Investmentalternativen

Zum Ende des ersten Quartals 2022 zeichnet sich ab: Die Aussichten für Anleger könnten momentan besser sein. Der Beginn des Kriegs in der Ukraine trifft auf einen Weltmarkt, der gerade erst begonnen hat, sich von einer mehrjährigen Pandemie zu erholen. Die geopolitische Unsicherheit sowie andere schwer einzuschätzende Folgen (schwankende Rohstoffpreise, wirtschaftliche Sanktionen) lassen viele Anleger vorsichtig bei der Auswahl von Investitionen werden – vor allem wenn es sich um längerfristige Engagements handelt.

Hinzu kommt eine herausfordernde Zinssituation: So hat die EZB zwar Ende März den Leitzins auf dem historisch niedrigen Stand von 0,0 Prozent belassen, um die Märkte nicht noch zusätzlich zu belasten und die wirtschaftliche Erholung zu hemmen. Aber eine Erhöhung wird sich über kurz oder lang nicht vermeiden lassen, um das unverändert als Maßstab geltende Inflationsziel von zwei Prozent in der Eurozone zu erreichen. So können sich Anleger zwar momentan über die mit der Inflation steigenden Zinsen unter anderem auch für Bundesanleihen freuen, gleichzeitig sorgt aber die Menge der im Markt verfügbaren Liquidität unverändert für ein limitiertes Angebot an Investitionsmöglichkeiten. Zudem besteht die Aussicht, dass eine mittelfristig anstehende Erhöhung des Leitzinses Anlagestrategien, die heute noch vielversprechend sind, in Zukunft weniger rentabel macht. Der Einstieg in den Ausstieg aus dem Anleihekaufprogramm der EZB hat seine Wirkung ebenfalls schon gezeigt.

Und auch im Bereich der Immobilieninvestitionen gibt es neue Risikofaktoren: Ab 2023 gelten die Basel-III-Standards vollumfänglich, mit der eine weitere Verschärfung bestehender Eigenkapitalvorschriften für Immobilienkreditgeber einhergeht. Durch eine Erhöhung der Eigenkapitalunterlegung im bestehenden Kreditportfolio geht bei Banken einiges an Neugeschäftskapazität für Immobilienfinanzierungen verloren – Schätzungen sprechen von mehr als 125 Milliarden Euro pro Jahr. Die Folge: Ein Rückgang an Immobilienfinanzierungen und damit auch der zur Realisierung anstehenden Immobilienprojekte schränkt die Anlagemöglichkeiten für Privatanleger ein. Denn Banken werden in Zukunft noch genauer prüfen, welche Projekte sie unter den strengeren Auflagen mitfinanzieren wollen.

Ein Weg aus der Zinsfalle: Club Deals

Mit all diesen Risikofaktoren im Blick ist es nicht überraschend, dass gerade vermögende Privatanleger ihr Portfolio breiter streuen wollen und gleichzeitig sehr vorsichtig bei der Auswahl ihrer Investitionen geworden sind – auch im Immobilienbereich. Eine Alternative stellen sogenannte Club Deals dar. Diese Vermögensanlagen in exklusive Immobilien-Projektfinanzierungen werden nur einem kleinen Kreis an potenziellen Investoren präsentiert. Investitionen sind je nach Anbieter ab einem bestimmten Mindestwert (beispielsweise 50.000 Euro) möglich und werden als Mezzanine-Finanzierung von maximal 20 Einzelinvestitionen gebündelt.

Solche exklusiven Vermögensanlagen richten sich an erfahrene Investoren, die sich als „Educated Decision Makers“ umfassend vor allem online beim Anbieter über die Details der Deals informieren, den Verwendungszweck des eingebrachten Kapitals einsehen und die Plausibilität des Projektes selbst einschätzen können. Üblicherweise werden die Projekte vom Anbieter zudem nach strengen Kriterien hinsichtlich Ausfallsicherheit und Renditepotenzial ausgewählt.

Bei kurzen bis mittelfristigen Laufzeiten (üblicherweise bis circa 36 Monate) bieten sie die Aussicht auf attraktive Zinsen, auch weil Privatanleger mit diesem Modell die Möglichkeit erhalten, an den Renditeaussichten der für Einzelpersonen bisher nur schwer zugänglichen Frühphase der Immobilienwertschöpfung teilzuhaben. Eine angemessene Risikostreuung wird bei Club Deals durch Investitionen in verschiedene Projektarten (Hotellerie- und Gastgewerbe, Wohn-immobilien, Büroflächen etc.) von mehreren Projektentwicklern an unterschiedlichen Standorten, von Großstädten bis kleineren regionalen Zentren, möglich.

Umweltfreundlich in Immobilien investieren

Für immer mehr Anleger sind zudem die Auswirkungen auf Mensch und Umwelt wichtige Aspekte bei der Auswahl ihrer Investitionen. Um dieser Nachfrage gerecht zu werden, planen und implementieren wir bei zinsbaustein.de momentan Produkte im Rahmen einer sogenannten „Manage to Green“-Strategie: Dabei werden Objekte – sowohl bei Club Deals als auch Schwarmfinanzierungen – vom Projektentwickler angekauft, energetisch saniert und dann marktfähig wieder in den institutionellen Kreislauf zurückgeführt. Hier füllen wir eine Lücke in der Finanzierung von Projektvorhaben. Denn während „grüne“ Neubauvorhaben zwar zunehmend von Banken bevorzugt beliehen werden, auch um die neuesten Vorgaben laut EU-Taxonomie zu erfüllen, sind die Kreditvergaben vor Beginn der Sanierung eher restriktiv. Unseren Anlegern bieten energetische Sanierungen von bestehenden Objekten damit die Chance auf eine umweltfreundliche Rendite.

Volker Wohlfahrt in blauem Hemd zum Thema Investmentalternativen
Volker Wohlfahrt ist geschäftsführender Gesellschafter bei zinsbaustein.de. Zinsbaustein ist eine 2016 in Berlin gegründete digitale Plattform für Immobilieninvestments. Das TÜV-zertifizierte Portal sammelt und vermittelt Anlegerkapital für Projektentwicklungen und Bestandsinvestments, das vor allem durch Crowd-Investments oder Club Deals bereitgestellt wird. Bislang wurde 150 Millionen Euro Anlegerkapital für 81 Projekte eingeworben.
volker.wohlfarth@zinsbaustein.de

Weitere interessante Artikel