Tag: 21. Februar 2023

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Zweitmarktfonds zeigen ihre Stärken besonders in Inflationszeiten

Wer in der Baisse einsteigt, erzielt in der Hausse die besten Ergebnisse. Jens Freudenberg, BVT-Geschäftsführer, München, erläutert, warum sich Zweitmarktfonds mit historisch niedrigen Zinsen und indexierten Mietverträgen heute besonders rentieren. In Zweitmarktfonds ist die Streuung nach Auflagejahren besonders gut möglich. Deshalb können diese AIF bei anziehender Inflation, die regelmäßig mit steigenden Zinsen einhergeht (Notenbanken erhöhen die Zinsen, um die Inflation einzudämmen), ihre Stärken besonders gut ausspielen. Die meisten der für ein Zweitmarktportfolio erworbenen Zielfonds haben die historisch günstigen Finanzierungskonditionen der letzten Jahre genutzt und sich langfristig gesichert. So werden die unerwünschten Auswirkungen von aktuellen Zinserhöhungen auf die langfristige Performance der Beteiligungen als eine wesentliche, potenziell negative Auswirkung von steigender Inflation für die Anleger des Zweitmarktfonds weitgehend vermieden.Besonders positiv wirkt sich des Weiteren auch aus, dass die in den Zielfonds enthaltenen Immobilien zum größten Teil an Gewerbemieter mit ganz überwiegend indexierten Mietverträgen vermietet sind. Indexierung bedeutet, dass die Miethöhe in regelmäßigen Abständen an aktuelle Preissteigerungen angepasst werden. In Abhängigkeit von Rhythmus und Ausmaß dieser Anpassungen (diese können jährlich, in mehrjährigen Intervallen, zu 100 Prozent oder auch etwas weniger vorgenommen werden) erhöhen sich somit die Mieteinnahmen der jeweiligen Fonds. Da die Inflationsraten derzeit unerwartet hoch sind und in diesem Umfang nicht in der Ertragsprognose einkalkuliert sind, erzielen die Eigentümer solcher Immobilien deutliche Mehrerträge oberhalb der Fondsprognose. Daraus resultieren signifikant positive Auswirkungen auf die Ertragskraft und den Wert der Beteiligung: Zunächst einmal können die überplanmäßigen Mehreinnahmen aus den indexierten Mietverträgen, die zu entsprechend höheren Liquiditätsergebnissen eines Zielfonds führen, für erhöhte Ausschüttungen an die Investoren genutzt werden. Gleichermaßen können höhere Liquiditätsergebnisse auf Zielfondsebene aber auch für Sondertilgungen der Fremdfinanzierung einer Immobilie verwendet werden. Diese Maßnahme steigert den inneren Wert der Beteiligung. Darüber hinaus führt sie zu höherer Krisenresilienz des jeweiligen Objektes. Eine Verminderung der Darlehensbelastung auf einem Fondsobjekt erweitert in aller Regel die Handlungsalternativen des Objektmanagements. Deshalb achten wir beim Erwerb von Zielfondsbeteiligungen darauf, dass die Finanzierungsverträge ein Recht auf Sondertilgungen vorsehen. Weiterhin führen überplanmäßig gestiegene Mieteinnahmen beim Exit, also dem abschließenden Verkauf der Immobilien des jeweiligen Zielfonds, über den so genannten Verkaufsfaktor zu entsprechend höheren Verkaufserlösen. Denn die langfristig erzielbaren Mieteinnahmen determinieren den Wert und damit den durchsetzbaren Kaufpreis einer Immobilie. Zusätzliche Mietannahmen steigern also auch auf der Substanzseite den Wert der Beteiligung und tragen somit stark zum Werterhalt als vornehmlichem Ziel jedes Inflationsschutzes bei. Als Fazit können wir daher festhalten: Werterhalt ist das erste und wichtigste Ziel jedes Inflationsschutzes. Sofern die wirtschaftliche Entwicklung in den Zielregionen der Zielfonds mittelfristig so stabil bleibt, wie aktuell zu vermuten ist, werden kompetent gemanagte Zweitmarktfonds weiterhin eine ansprechende Performance erzielen können. Auch die derzeit überdurchschnittlich hohen Inflationsraten stellen für viele der ausgewählten Zielfonds eher eine Chance denn ein größeres Risiko dar. Ein Großteil der Zielfonds verfügt über langfristige Darlehensvereinbarungen zu günstigen Konditionen, die im Sog der Inflation anziehenden Zinssätze bleiben hierdurch vielfach ohne negative Auswirkungen. Im Gegenzug profitieren die meisten Zielfonds hingegen von indexierungsbedingt steigenden Mieteinnahmen, die für höhere Ausschüttungen oder Sondertilgungen genutzt werden und auf diese Weise sowohl auf der Ertrags- wie auch auf der Substanzebene positiv wirken.

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Erstklassige Sachwerte erhalten die Kaufkraft des Vermögens

Hohe Inflationsraten bleiben auch in diesem Jahr eine große Herausforderung bei der Kapitalanlage. EXXECNEWS sprach mit Philipp Vorndran, Kapitalmarktstratege der Kölner Vermögensverwaltung Flossbach von Storch AG, welche Sachwert-Investments er als besonders zukunftsorientiert ansieht. EXXECNEWS: Kürzlich titelten Sie einen Vortrag „Sachwerte, was sonst?“ – Worin sehen Sie die Bedeutung von Sachwert-Investments? Vorndran: Die Inflationsraten dürften künftig deutlicher über denen der vergangenen Jahre liegen. Nicht bei acht oder zehn, wohl aber bei drei, vier, möglicherweise bei fünf Prozent. Wenn Sie in diesem Umfeld die Kaufkraft ihres Vermögens erhalten wollen, brauchen Sie erstklassige liquide Sachwerte, allen voran die Aktien guter Unternehmen. EXXECNEWS: Welche Sachwert-Investments sehen Sie als besonders zukunftsorientiert/erfolgversprechend an? Vorndran: Die Qualitätsaktie, auch wenn das Wort arg strapaziert ist. Dazu Gold – für uns die Feuerversicherung gegen Risiken des Finanz- und Geldsystems. Wir hoffen, sie niemals in Anspruch nehmen zu müssen, sind aber froh, sie zu haben. EXXECNEWS: Was sollen Anleger bei der Auswahl von Sachwert-Investments beachten? Vorndran: Im Falle der Aktie gilt es genau hinzuschauen: Auf das Geschäftsmodell, in die Bilanz, auf das langfristige Ertragspotenzial des jeweiligen Unternehmens, auf mögliche Risiken und nicht zuletzt die Qualität des Managements. Welche Unternehmen schaffen es, die steigenden Preise an ihre Kunden weiterzugeben? Darüber hinaus sollte das Portfolio breit diversifiziert sein; dazu gehören im Übrigen nicht nur verschiedene Anlageklassen und Einzeltitel, sondern auch verschiedene Währungen. Ich selbst würde mir das als Privatanleger nicht zutrauen, insofern empfehle ich, sich einen Asset Manager zu suchen, der zu ihnen und ihren Anlagezielen passt. EXXECNEWS: Liefern Sachwert-Investments bei relativ hohen Inflationsraten Inflationsschutz oder kann mit ihnen der Geldentwertung nur partiell gegengesteuert werden? Vorndran: Sie sind kein Allheilmittel. Es wird auch in Zukunft Phasen mit höheren Inflationsraten geben, in denen die Aktienkurse zeitweise unter Druck geraten oder sich zumindest nicht mit den Preisen nach oben bewegen. Aber: Die Chance, den Vermögenswert langfristig real zu erhalten, ist in so einem Umfeld mit einem sorgfältig zusammengestellten Portfolio, das zu einem signifikanten Anteil aus Aktien besteht, deutlich größer als mit verzinslichen Anlagen. EXXECNEWS: Warum halten Sie Qualitätsaktien als anderen Anlageformen überlegen? Vorndran: Ein Blick in die Geschichtsbücher, auf die großen Krisen, zeigt, dass sich Vermögen dauerhaft am besten erhalten lässt, indem man sich an Produktivkapital beteiligt. Der Preis, den Anleger dafür zu zahlen bereit sein müssen, ist Volatilität. Kurse schwanken mitunter kräftig. Aber wenn die Qualität der Anlagen stimmt, sind zeitweise Kursverluste früher oder später wieder aufgeholt und überkompensiert. Die Zeit ist die stärkste Verbündete guter Aktien.

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Schneller Ausbau Erneuerbarer Energien

Deutschland ist in Sachen Energie stark vom Import abhängig, meint Christian Rose: So stammte 2021 die in Deutschland verbrauchte Energie zu 71 Prozent aus Importen.Somit wurde also nur 29 Prozent der Energie inländisch gewonnen. Nur 15,9 Prozent des Verbrauchs stammen aus ErneuerbarenEnergien. Mit dem Klima- und Transformationsfonds will die Bundesregierung die Energiewende und damit auch den Klimaschutz finanzieren. Von 2023 bis 2026 will sie dafür insgesamt rund 177,5 Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Die Aufgaben sind auch gigantisch: Bis 2030 sollen 360 Gigawatt (GW) aus Erneuerbaren Energien zur Verfügung stehen. Augenblicklich ist davon nur rund ein Drittel vorhanden. Mit 215 GW aus Photovoltaik (also rund 60 Prozent) soll die Solarenergie am meisten zu der Energiewende beitragen. Da aktuell auf Solarenergie nur 65,48 GW entfallen, werden also noch bis 2030 weitere 149,52 GW benötigt. Um die gesteckten Ziele zu erreichen, muss das Ausbautempo bei Erneuerbaren Energien deutlich gesteigert werden: Es lag bei der Photovoltaik im Trend der letzten zwölf verfügbaren Monate bei nur 39 Prozent des Durchschnittstempos, welches zum Erreichen der Ausbauziele 2030 nötig ist – bei Windkraft übrigens noch niedriger, nämlich 27 Prozent bei Windkraft an Land und nur neun Prozent bei Windkraft auf See. Unschlagbar günstig sind auch die Stromgestehungskosten bei Photovoltaik: Sie liegen zwischen 3,12 und 6,00 Euro pro kWh. Zum Vergleich: Wind onshore kann ähnlich günstig produzieren und die Kosten liegen zwischen 3,94 und 8,29 Euro pro kWh und damit immer noch deutlich günstiger als bei den fossilen Energiequellen (Braunkohle: zwischen 10,38 und 15,34 Euro pro kWh; Gas: zwischen 11,46 und 28,96 Euro pro kWh). Klar ist aber auch: Für eine ganzjährige, flächendeckende, saubere Stromversorgung benötigen wir beide Energiearten, also Wind & Sonne.

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Uneinheitliche Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt

Der deutsche Markt für Wohnimmobilien muss sich auf gravierende Veränderungen einstellen, meint Gordon Grundler, Vorstand des Mannheimer Emissionshauses Primus Valor. Das stelle das Asset Management vor neue Herausforderungen. Eine Momentaufnahme von Gordon Grundler: Seit vielen Jahren herrscht erstmals kein Rückenwind mehr auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt: Der Energiepreisschock und gestiegene Zinsen sorgen vielerorts für Verunsicherung und für eine allgemeine Marktabkühlung. Auf der einen Seite steigen Verkaufsaufträge, auf der anderen Seite sinkt die Kaufnachfrage.Dennoch verzeichnet der Wohn-immobilienmarkt derzeit nur einen leichten Preisrückgang. Während die Angebotspreise bei den unterschiedlichen Wohnimmobilien-Klassen in den letzten fünf Jahren (jeweils gemessen im vierten Quartal eines Jahres) kontinuierlich gestiegen sind, sind sie im vierten Quartal 2022 leicht gefallen (siehe Grafik). Verglichen mit dem Preisanstieg der vergangenen Jahre ist diese Preiskorrektur immer noch als moderat einzuordnen. Deutliche Auswirkungen hat die derzeit hohe Inflationsrate vor allem auf den Wohnungsbau. Lag sie im dritten Quartal 2022 noch bei rund zehn Prozent, ist sie zwar aktuell zurückgegangen. Aber gerade die Inflationsrate bei den Baupreisen, die im dritten Quartal 2022 bei bis dahin nicht gekannten 16,5 Prozent lag, hat erhebliche Auswirkungen auf die Branche. So waren im November 2022 16,7 Prozent der Unternehmen im Wohnungsbau von Stornierungen betroffen. Auch die steigende Zinslast schiebt viele Projekte in die Verlustzone. Und das alles, wo jetzt bereits in der Bundesrepublik rund 700.000 Wohnungen fehlen – die größte Wohnungskrise seit 30 Jahren. Die Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes verläuft derzeit nicht einheitlich. Da ist einerseits die massive Wohnraumknappheit, die durch die starke Zuwanderung noch verstärkt wird und die zu steigenden Mieten führt und geführt hat. Neuer Wohnraum ist dringend nötig. Die gestiegenen Zinsen und die höheren Eigenkapitalanforderungen führen aber andererseits zu Liquiditätsengpässen bei Immobilienhaltern und einer reduzierten Bautätigkeit. Die Änderungen am Wohnimmobilienmarkt stellt auch das Asset Management von Wohnimmobilien vor neue Herausforderungen. Wie ist mit dieser neuen, teilweise unsicheren Lage umzugehen? Wichtigster Schritt: Notwendig ist, sich auf mögliche längere Haltedauern einzustellen. Und um möglichen Risiken begegnen zu können, sind vorsorglich die Liquiditätspositionen zu erhöhen. Sanierungs- und Baumaßnahmen müssen aufgrund der geänderten Situation (höhere Kosten, gestiegene Zinsen) erneut auf ihre Wirtschaftlichkeit überprüft werden. Von größeren Portfolioverkäufen ist derzeit abzuraten. Dafür bekommt das Mietmanagement noch höhere Bedeutung als ohnehin üblich. Letztlich: Ein Markt in Bewegung bietet auch immer wieder Chancen. Gerade beim Einkauf sind daher auf sich bietende „Gelegenheiten“ zu achten.

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